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概览

新加坡房地产投资市场在后疫情时代经历了强劲复苏后，面临全球不确定性和高利率等挑战。投资活动因地缘政治紧张、能源价格上涨和利率上升而受限，2024年上半年投资总额继续增长，但结构发生变化。

主要挑战

• 宏观经济不确定性：2022年疫情后投资高企，但后因俄罗斯入侵乌克兰和加息导致活动冷却。新加坡市场需应对可持续发展压力、高利率阻断正收益，并处理复杂的监管环境和开发成本。
• 投资趋势变化：新建筑份额从75%升至80%，但现有建筑吸引力增加42%，主要因现有物业更易翻新和持有。重新定位和用途变更成为策略焦点。
• 可持续性要求：政府推动Greenmark认证，超76%建筑符合标准，ESG因素影响高端投资者决策，但导致开发决策偏重经济效益而非长期价值。

主要机会

• 资产翻新与再利用：开发商通过微创升级和高效运营提升 occupancy 和收入，例如The Assembly Place成功翻新旧建筑。适老房地产和建租选项也被视为潜力领域。
• 市场多元化：租金增长和冷却措施创造稳定收益池；适性再用（adaptive reuse）可 revitalise老旧区，如香港案例所示，减少碳排放并解锁资产价值。
• 政策影响：政府框架缺位，需激励措施（如土地税费折扣）促进再开发；吸引移民以缓解生育率低问题，并调整买家印花税（ABSD）政策以欢迎全球财富。

关键见解

• 房地产投资需平衡GFA最大化与市场需求变化，ESG合规可降低风险并解锁融资机会。
• 长期持有和战略升级是关键，适应性再用不仅是经济选择，更是社会责任。

建议

• 行动方向：政府应建立综合框架，包含LBC折扣和土地年限激励；开发商转向低成本改进建议，聚焦实用性和快速收益。
• 宏观视角：人口增长依赖移民政策调整，优化ABSD以吸引外资，确保市场动态活力。