世联行·天津2017年度城市地产透视（抢先版）-20180110-17页_2mb

天津2017年度地产透视总结

核心内容概述

2017年，天津房地产市场在整体经济增速放缓的背景下，表现出较强的抗跌能力。尽管第三季度GDP增速下滑引发外界对天津经济结构的质疑，但天津在房地产领域依然保持稳定，尤其在住宅市场方面，成交量和价格均表现优于其他城市。同时，天津作为京津冀协同发展战略中的重要一环，其城市地位和投资吸引力并未减弱，反而在产业导入、基础设施建设、市场格局调整等方面展现出新的活力。

主要观点

1. 天津市场的“傲慢与偏见”

• 市场特性：天津市场客户对大品牌开发商持谨慎态度，强调“眼见为实”，品牌影响力有限。
• 产品兑现：品牌开发商在天津的产品品质常有“缩水”现象，客户对产品传说持怀疑态度。
• 市场表现：尽管全国楼市整体下滑，天津市场成交回落幅度相对较小，价格仍保持15%增长，体现出“淡市抗跌，旺市补涨”的市场韧性。

2. 经济与市场变化

• GDP数据：2017年前三季度天津GDP为13450亿元，增速为6.0%。
• 经济转型：经济增速回落背后，二产与三产结构正在优化，经济活力向更具生命力的产业转型。
• 基础设施：多年基础设施建设推动多个城市新区兑现，新城变中心成为可能。

3. 土地市场分析

• 土地成交量：2017年天津市住宅土地成交建筑面积为1107万m²，占比43%。
• 土地交易额：住宅土地交易额达1140亿元，住宅成交占比93%。
• 土地价格：住宅土地成交楼面地价为10302元/m²，同比上涨144%。
• 土地投资“双假”现象：部分土地被质疑为“假地”，但天津仍是资本布局的重要桥头堡。

4. 商品房市场动态

• 成交量与均价：2017年天津市商品住宅成交量为1282万m²，成交均价为15696元/m²。
• 市场容量：一二手房总容量达3058亿元，商品住宅存量为1410万m²。
• 去化周期：商品住宅去化周期为13个月，商业市场为7个月。

5. 投资趋势与政策影响

• 楼市调控：2017年全国进入“五限时代”，天津亦受到政策影响。
• 政策解读：世联行董事长陈劲松指出，2018年房地产市场将面临更多限制，实现价值闭环难度加大。
• 租售同权：住建部推动“租售同权”立法，保障租房居民基本公共服务权益。

6. 城市发展新方向

• 三“度”空间：天津正形成“浓度”（中心+滨海）、“宽度”（北三区承接京津客户）、“广度”（河北腹地竞争力）的三度空间格局。
• 产业导入：京津冀协同发展战略推动天津经济结构改善，产业导入效果显现。
• 重点项目：天津茱莉亚学院、国家大学创新园区等高端项目落地，提升城市吸引力。

关键信息汇总

2017年天津房地产数据概览

• 住宅土地成交量：1107万m²
• 住宅土地成交占比：43%
• 住宅土地交易额：1140亿元
• 住宅土地成交金额占比：93%
• 住宅土地楼面地价：10302元/m²
• 住宅土地成交楼面地价同比涨幅：144%
• 住宅土地成交宗数：97宗
• 楼面地价最高地块：天房南开大学地块，48000元/m²
• 溢价率最高地块：鸿坤蓟县地块，74.44%
• 自持比例最高地块：金地精武镇地块，55%
• 商品住宅成交量：1282万m²
• 商品住宅成交均价：15696元/m²
• 商品住宅成交金额：2012亿元
• 商品住宅成交金额占比：47%
• 商品住宅存量：1410万m²
• 商品住宅去化周期：13个月
• 商业市场成交量：96万m²
• 办公市场成交量：95万m²
• 公寓市场成交量：48万m²

投资趋势与市场展望

• 投资吸引力：天津作为京津冀核心城市，被资本看好，投资热度不减。
• 市场布局：天津的市场布局更加多元，从市区到远郊区县，市场结构逐步完善。
• 政策影响：全国“五限”政策对天津市场产生影响，但天津市场仍具韧性。
• 未来潜力：天津正通过产业升级、城市新区建设、高端项目落地等方式，增强市场吸引力和竞争力。

地产新名词解析

• 雄安新区：设立于2017年，作为北京非首都功能疏解的重要承载地，与天津形成协同发展。
• 租售同权：明确租赁权与产权同等待遇，推动租赁市场规范化。
• 混改政策：天津国资委推动市属国有企业混改，发展混合所有制经济。
• 集体租赁住房：试点政策在13个城市推行，包括天津，推动租赁市场发展。
• 装配式建筑：自2018年起，5类项目将全面实施，推动建筑行业转型升级。

结语

天津市场虽有“傲慢”与“偏见”，但其在经济结构转型、城市新区建设、产业导入等方面展现出强劲的发展势头。2017年天津房地产市场在整体低迷中保持韧性，成为资本布局的重要选择。未来，随着政策支持和市场优化，天津仍有较大的发展潜力，值得深耕者持续关注。