房地产行业深度报告：销售的回暖何时才能传导至投资及新开工？-20230512-东吴证券-26页_761kb

房地产行业深度报告总结

核心内容

房地产行业正处于新一轮复苏周期中，销售回暖已显现，但投资和新开工尚未同步改善。本文分析了房地产复苏的传导路径、历史周期规律、当前周期的堵点及未来投资建议。

主要观点

1. 完整的复苏周期需要投资和新开工回暖：

   • 销售回暖是复苏的起点，但投资和新开工的改善是行业真正复苏的关键。
   • 2023年一季度销售和竣工有所回暖，但投资和新开工仍处于低迷状态。

2. 历史周期的传导规律：

   • 历史周期中，销售回暖通常滞后于政策放松2-3个月，投资和新开工则滞后销售回暖4-6个月或9个月。
   • 2008-2009年周期中，销售回暖后投资和新开工恢复约需4-6个月或6个月。
   • 2014-2015年周期中，销售回暖后投资和新开工恢复约需8个月或9个月。

3. 本轮周期的传导堵点：

   • 外部融资支持有限：非标融资监管持续收紧，民企难以通过信用债获得融资，银行信贷资源主要流向央国企。
   • 预售资金监管趋严：销售回款难以转化为自由现金流，房企面临较大的现金流压力。
   • 存量债务偿还压力：2023年房企债务到期压力不减，尤其是民企，需优先偿还债务，限制了其投资意愿。

4. 销售改善的传导条件：

   • 销售的温和复苏是投资和新开工回暖的基本前提。
   • 2023年销售持续回暖，居民购房意愿回升，信贷需求改善，为传导至投资和新开工奠定基础。

5. 投资建议：

   • 本轮复苏周期温和且持续时间较长，预计投资和新开工回暖将晚于销售。
   • 建议关注稳健经营的国央企和优质民企，以及物业和代建行业。
   • 推荐标的包括：开发商（保利发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产）、物业公司（华润万象生活、雅生活服务）、代建公司（绿城管理控股）。

关键信息

• 销售回暖情况：

  • 2023年3月商品房销售面积同比上升0.1%，销售金额同比上升8.7%，为2021年7月以来首次转正。
  • 2023年4月新房成交同比+31.8%，二手房成交同比+83.3%，显示销售复苏态势持续。

• 竣工改善情况：

  • 3月竣工面积同比上升32.0%，1季度累计竣工面积同比上升14.7%，显示竣工端表现明显改善。

• 投资与新开工现状：

  • 2023年1季度房地产开发投资同比-5.8%，新开工面积同比-19.2%，显示投资与新开工仍处于低迷状态。
  • 2023年3月房地产开发投资额同比-5.9%，显示投资端尚未回暖。

• 预售资金监管：

  • 2022年预售资金监管趋严，房企回款率下降，导致现金流压力增加。
  • 2022年样本房企预售监管资金占现金总额的29.4%，其中部分房企占比超过40%。

• 债务压力：

  • 2023年房企债务到期规模达3767.8亿元，民企债务占比约35.4%。
  • 民企需优先偿还债务，限制了其投资能力。

• 土储与待售货值：

  • 2022年样本房企土储总量下降约14.2%，待售货值下降约7.4%。
  • 房企面临推货压力，需及时补充新项目以维持销售和回款状态。

传导路径与前景

• 传导路径：销售回暖→房企销售回款增长→融资环境改善→房企投资意愿增强→投资回升→新开工复苏。
• 未来趋势：若销售持续回暖和信贷投放情况良好，投资和新开工有望提前复苏。
• 政策影响：预售资金监管趋严、非标融资减少、信贷资源向央国企倾斜等政策因素影响了传导效率。

风险提示

1. 行业下行压力超预期。
2. 疫情发展超预期。
3. 调控政策放松不及预期或出现收紧。

结论

房地产行业复苏是一个渐进的过程，销售回暖是传导的起点，但投资和新开工的恢复仍需时间。当前的政策环境、融资渠道和资金监管措施影响了传导效率，但随着销售持续改善和信贷投放增加，未来投资和新开工有望逐步回暖。建议关注稳健经营的国央企和优质民企，以及物业和代建行业。