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报告摘要

2015: Office Rentals Strong; DPS Attractive Summary

核心内容

本报告分析了2015年香港房地产市场中办公室、住宅和零售三个板块的表现及未来展望，指出办公室租金保持强劲增长，住宅板块的股息支付能力提升，而零售市场则面临销售下滑带来的租金压力。整体上，报告维持办公室 > 住宅 > 零售的投资偏好顺序，并推荐了多家公司。

主要观点

办公室市场

租金增长强劲：2015年下半年，香港主要写字楼空置率降至历史低位，如HK Land和Swire Properties的空置率分别只有3.4%和1%。
租金增长加速：2016年第一季度，中环办公室租金同比增长2.6%，高于2015年第四季度的2.3%。
中国公司需求强劲：4Q15期间，约34%的新租赁来自中国公司，且中国公司对高端写字楼的需求持续增加，如Minseng Bank在中环扩张。
供需关系支撑租金：有限的供应与强劲的中国公司需求推动租金增长，预计2016年中环办公室租金将增长15%。
主要开发商表现：CK Property在2015年实现了最高的合约销售额（约30亿港元），而SHKP的合约销售额为11.3亿港元，占全年目标的35%。

住宅市场

股息支付能力增强：多数开发商提高了股息支付（DPS），如Henderson Land的DPS同比增长32%。
平衡表稳健：开发商的财务状况良好，支持持续的股息支付，同时显示出对未来现金流的信心。
价格展望：预计2016年住宅价格将下跌10%，但2017年将温和反弹3%。
净杠杆率较低：2015年底，香港开发商的平均净杠杆率维持在14.7%，其中Sino Land的财务状况最强，净现金达190亿港元。

零售市场

高端商场销售下滑：2015年，Time Square、Harbour City、Pacific Place等高端商场零售销售出现双位数下降，如Time Square下降12.8%。
中端商场表现较好：Langham Place等中端商场零售销售增长1.8%，显示出较强的抗跌能力。
租金压力：尽管高端零售租金下降25%（季度环比），但优质商场租金仍微增0.9%。
未来展望：预计2016年零售租金将下降8%，2017年再降5%。

关键信息

投资偏好：办公室 > 住宅 > 零售
推荐股票：Hongkong Land (HKL SP, 目标价：11.26美元)、SHKP (16 HK, 目标价：124.90港元)、CKP (1113 HK, 目标价：62.20港元)、Champion REIT (2778 HK, 目标价：5.21港元)
主要风险：中国经济发展放缓可能影响办公室租赁需求；美国利率上升可能导致投资物业资本回报率（cap rate）上升
催化剂：办公室租金和空置率的积极数据、中国公司对写字楼的购买、新住宅项目的销售进展、土地拍卖价格变化、政府政策调整

重要数据

中环办公室租金：1Q16中环办公室租金上涨至105港元/平方英尺/月
空置率：2015年底，主要写字楼空置率低于或等于5%；中环写字楼空置率历史低位为1.4%
中国公司租赁占比：4Q15期间，中环新租赁中约40%来自中国公司
DPS增长：Henderson Land在2015年实现32%的DPS同比增长，其派息比例从37%升至44%
土地拍卖：Goldin Financial参与了Ho Man Tin地块竞拍，显示出中国开发商对香港土地的兴趣

未来展望

办公室租金：预计2016年及2017年中环租金增长15%
住宅价格：预计2016年住宅价格下降10%，2017年温和反弹3%
零售租金：预计2016年零售租金下降8%，2017年再降5%

持续关注

事件日历：7-8月2016年公司财报发布；每周市场主要物业销售数据更新；每季度政府土地拍卖结果；2017年1月政策讲话；2月预算发布

附录数据

净有效租金：不同零售市场的租金表现显示，高端商场租金下降明显，而优质商场租金略有上升
租金下降案例：Causeway Bay和Central多个地点租金下降，部分为30%-50%不等
土地价格：香港土地拍卖价格保持坚挺，反映市场信心

总结

报告认为，香港房地产市场在2015年整体表现符合预期，其中办公室市场因低空置率和强劲的中国公司需求表现最佳，住宅市场在财务稳健基础上保持股息吸引力，而零售市场则因销售疲软面临租金压力。整体投资偏好为办公室 > 住宅 > 零售，推荐HKL SP、SHKP、CKP和Champion REIT作为首选投资标的。

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