2017-8-4、航洋实业集团预测评估说明_73页_2mb

广西东方航洋实业集团有限公司拟发行资产支持证券募集资金涉及的投资性房地产租赁收入预测总结

核心内容

本预测说明旨在为广西东方航洋实业集团有限公司持有的民族大道131号航洋国际城裙楼地上1至6层及地下1至2层商铺在2016年至2025年的租赁收入提供预测，用于资产支持证券发行的备案审查及相关监管用途。预测对象账面价值为469,861.92万元，总建筑面积为135,872.17平方米，土地使用权面积为15,945.88平方米。

主要观点

1. 预测对象情况

   • 位于南宁市青秀区民族大道131号，属于二级商业用地，周边有五象广场、东盟博览会会址等重要地标。
   • 商铺建设面积总计135,872.17平方米，均为钢混结构，装修高档，维护良好，综合成新率约为88%。
   • 商铺主要租户包括沃尔玛、国美电器、中影影院、海底捞等知名品牌，使用状态良好。
   • 该区域交通便利，基础设施完善，是南宁市新兴商圈琅东商圈的核心，具有良好的商业发展前景。

2. 抵押情况

   • 所有商铺均存在抵押权，抵押权人均为中国民生银行股份有限公司南宁分行，抵押未注销。
   • 本次预测不考虑抵押权对租赁收入的影响，仅基于当前资产状况进行预测。

3. 预测方法

   • 采用市场分析法，结合预测对象的实际租赁情况和委托方提供的历史收入数据，分析市场因素对租赁收入的影响。
   • 假设外部经济环境不变，房地产所处社会经济环境及税赋政策无重大变化，资产资料真实有效。

4. 宏观经济与区域经济分析

   • 2015年全国GDP增长6.9%，第三产业增长8.3%，消费价格指数上涨1.4%。
   • 广西地区GDP增长8.5%，房地产开发投资增长13.9%，商品房销售面积增长24.69%。
   • 南宁市GDP增长8.5%，房地产开发投资增长32.53%，商品房销售面积突破1000万平方米，成为广西房地产市场的重要增长点。
   • 2016年一季度，全国及南宁市GDP均保持稳定增长，社会消费品零售总额增长10.7%，居民消费价格指数上涨2.1%。

关键信息

• 资产状况

  • 预测对象为航洋国际城裙楼地上1至6层及地下1至2层商铺，共计135,872.17平方米。
  • 商铺用途为零售、餐饮、娱乐等，整体装修高档，维护良好。
  • 土地使用权面积为15,945.88平方米，用途为批发零售用地，开发程度较高。

• 租赁收入构成

  • 包括物业租金收入、商业管理费收入及物业管理费收入。
  • 物业租金由广西东方航洋实业集团有限公司收取；商业管理费由其南宁商业管理分公司收取；物业管理费由广西南宁海派物业服务有限公司收取。

• 预测结果依据

  • 基于历史经营数据、市场租金水平、区域经济状况及未来发展趋势。
  • 不考虑折现、成本费用及税金扣除，预测结果为完全产权状态下的租赁收入。

• 预测假设

  • 外部经济环境保持不变，资产资料真实有效，资产无重大质量问题。
  • 委托方及产权持有方持续经营，符合相关法律法规，且经营方式与目前一致。
  • 本次预测不涉及对租赁收入权益归属的界定，评估机构对此不承担法律责任。

预测结论

预测结论表明，基于当前资产状况、市场环境及未来发展趋势，广西东方航洋实业集团有限公司持有的航洋国际城裙楼商铺在2016年至2025年的租赁收入将保持稳定增长，主要受到区域经济持续发展、居民消费能力提升及商业配套完善的推动。该商场所处的琅东商圈作为南宁市新兴商业中心，具有较强的市场吸引力和租金增长潜力。