8-4、航洋实业集团预测评估说明_73页_2mb

广西东方航洋实业集团有限公司拟发行资产支持证券募集资金涉及的投资性房地产租赁收入预测总结

核心内容

本预测说明旨在为广西东方航洋实业集团有限公司持有的民族大道131号航洋国际城裙楼地上1至6层及地下1至2层商铺，于2016年至2025年的租赁收入提供预测。预测内容涵盖房地产物业租金收入、商业管理费收入及物业管理费收入。

主要观点

1. 预测对象与范围：

   • 预测对象为航洋国际城裙楼地上1至6层及地下1至2层商铺。
   • 建设面积合计为135,872.17平方米，房屋用途均为商铺，建筑结构为钢混结构。
   • 预测范围不考虑抵押权对预测结果的影响，且仅限于租赁收入预测，不涉及权益归属判断。

2. 资产状况与抵押情况：

   • 该商场自2007年建成，2014年重新装修，目前使用状态良好，综合成新率约为88%。
   • 所有商铺均存在抵押权，抵押权人为中国民生银行股份有限公司南宁分行，抵押范围为全部，抵押设定日期为2015年。

3. 土地使用情况：

   • 分摊土地面积为15,945.88平方米，用途为批发零售用地，开发程度较高。
   • 土地使用权类型为出让，使用权期限至2071年12月10日。

4. 预测方法：

   • 采用市场分析法，结合实际租赁情况与历史收入数据，分析市场因素对租赁收入的影响。
   • 假设外部经济环境不变，房地产市场稳定，企业持续经营。

5. 宏观经济与区域发展趋势：

   • 国家及广西地区经济保持稳定增长，第三产业占比提升，房地产开发投资和商品房销售面积增长显著。
   • 南宁市作为广西首府，经济增速高于全区平均水平，琅东片区成为新兴商业中心，交通、基础设施、公共配套完善，具备良好的发展潜力。

关键信息

预测对象房屋状况表

预测对象分摊土地状况表

抵押权状况

区位与市场分析

• 区位优势：预测对象位于南宁市青秀区民族大道131号，毗邻五象广场，属二级商业用地，交通便利，基础设施完善，环境优美。
• 周边商业配套：区域内有大型商场、超市、写字楼、政府机关等，形成了较为完善的商业生态。
• 区域发展潜力：琅东片区作为新兴商圈，受益于城市规划和东盟博览会的影响，具有广阔的发展前景。

预测结论

预测结果基于市场分析法，综合考虑宏观经济、区域发展、商场经营状况等因素，预测航洋国际城商场在2016年至2025年期间的租赁收入。预测不考虑折现、成本费用、税金扣除及抵押权对收入的影响，假设资产状态良好，企业持续经营，租赁合同合法有效。