20200901-中诚信国际-房地产行业_房地产融资监管环境变化考验企业资金平衡能力_5页_406kb

房地产融资监管环境变化考验企业资金平衡能力总结

核心内容

2020年8月，住房城乡建设部和人民银行召开重点房地产企业座谈会，研究落实房地产长效机制，提出重点房地产企业资金监测和融资管理规则。该规则通过财务及经营指标约束房企融资行为，旨在降低企业对金融杠杆的依赖，提升短期流动性，强化现金流平衡能力，防范行业资金风险，推动房地产市场平稳健康发展。

主要观点

• 监管目标：通过控制有息债务规模及增速，引导房企增强自身经营造血能力，逐步减少对债务性融资的依赖。
• 核心指标：监管关注的指标包括杠杆比例（剔除预收款后的资产负债率、净负债率）、流动性指标（现金短债比）、以及现金流平衡能力指标（拿地销售比、经营活动净现金流）。
• 行业影响：融资监管将使房企利用金融杠杆弯道超车的可能性降低，行业增速承压，竞争格局趋于稳定。
• 企业分化：财务纪律性强、运营效率高的房企将更具竞争优势，而经营效率低、库存压力大、销售回款与债务不匹配的房企将面临更高的信用风险和再融资压力。

关键信息

一、监管政策背景

• 房地产行业政策坚持“房住不炒”主基调，融资监管逐步加强。
• 2020年上半年受疫情影响，商品房销售面积和金额增速持续为负，但降幅明显收窄。

二、监管指标分析

• 三项基本指标：剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比。
• 两项观察指标：拿地销售比、经营活动净现金流。
• 目前，约有三成房企三项指标均符合基准值，约三成有一项不符合，约两成有两项不符合，剩余两成均不符合。

三、行业集中度变化

• 2017年以来，TOP30和TOP100房企权益销售金额集中度逐年上升。
• 2020年上半年TOP30房企销售规模增速回升，集中度上升0.8个百分点。

四、企业应对策略

• 弱资质房企将面临再融资压力，需提升运营效率、加速项目去化以增强内生现金流。
• 部分企业可能通过永续债、明股实债、合作开发、供应链ABS等方式控制表内债务，但需关注表外隐性债务风险。

五、监管影响预期

• 短期：融资渠道收缩，部分房企资金平衡能力受考验，再融资压力上升。
• 长期：融资监管将促使房企压降债务，优化债务期限结构，放缓拿地节奏和项目开发进度，推动行业平稳发展。

结论

中诚信国际认为，本轮房企融资政策调整紧扣“房住不炒”政策导向，有助于防范行业资金风险、建立融资监管长效机制。长期来看，将推动房企提升经营效率，优化债务结构，促进房地产市场健康发展。短期则可能加剧弱资质房企的融资压力，促使企业通过提升运营效率、加快项目去化等方式增强内生资金平衡能力。同时，房企可能采取多种方式控制表内债务，但需警惕表外隐性债务风险。整体而言，房地产行业竞争格局将趋于稳定。

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注释
¹ 代表性房企指标数据来源于2019年各企业审计报告及经营数据，由中诚信国际整理。