20211116-国盛证券-房地产开发_10月个人住房贷款余额环增1013亿元_住建部通知开展城市更新试点_21页_2mb

房地产开发行业周报总结

核心内容概览

本周房地产行业整体表现强劲，中信房地产指数累计变动幅度为 $8.6%$，领先大盘7.60个百分点，在29个中信行业板块中排名第一。新房和二手房市场成交面积和套数均出现环比和同比下滑，但部分城市表现优于其他城市。与此同时，住建部启动了第一批城市更新试点，央行数据显示个人住房贷款余额环比增加，表明信贷政策有所放松。融资方面，房企信用债发行规模环比减少，净融资额为负。

主要观点

• 市场表现：房地产板块本周表现优于大盘，上涨个股数量增加，部分龙头房企涨幅显著。
• 政策动向：住建部开展城市更新试点，央行个人住房贷款余额环比增长，地方政策包括保障性租赁住房、人才引进购房优惠等。
• 成交与去化：新房成交面积环比下降15.5%，二手房成交面积环比下降3.5%，去化周期整体上升，但一线城市去化周期略有下降。
• 融资情况：房企信用债发行规模环比减少，净融资额为-5.30亿元，融资成本有下降趋势。

关键信息

1. 行情回顾

• 本周中信房地产指数累计变动幅度为 $8.6%$，领先大盘7.60个百分点。
• 本周上涨个股共125支，较上周增长79支；下跌股数为13支。
• 上周涨幅前五的个股包括保利地产、新华联、泰禾集团、招商蛇口、新城控股，涨幅分别为 $21.5%$、 $21.4%$、 $21.2%$、 $17.2%$、 $16.9%$。
• 跌幅前五的个股包括海航创新、皇庭国际、祥源文化、万通地产、*ST紫学，跌幅分别为 $-5.5%$、 $-5.1%$、 $-4.5%$、 $-4.5%$、 $-4.3%$。

2. 重点城市成交与去化情况

新房成交情况

• 本周51个城市新房成交面积为557.6万平方米，环比下降 $15.5%$，同比下降 $27.4%$。
• 一线城市新房成交面积为91.3万平方米，环比下降 $14.1%$；二线城市为262.1万平方米，环比下降 $9.6%$；三线城市为204.2万平方米，环比下降 $22.5%$。
• 一线城市中，北京和深圳环比下降；二三线城市中，东莞、厦门、镇江等32个城市环比增长，淮南、云浮、娄底等15个城市环比下降。

二手房成交情况

• 本周10城二手房总成交面积为77.1万方，环比下降 $3.5%$，同比下降 $41.8%$。
• 总成交套数为7834套，环比下降 $5.0%$，同比下降 $43.8%$。
• 一线城市二手房成交面积环比下降 $11.8%$，二线城市环比下降 $1.0%$，三线城市环比上升 $3.7%$。

去化情况

• 本周12座样本城市平均去化周期为16.5月，环比增长 $1.7%$。
• 一线城市去化周期为13.9月，环比下降 $1.8%$；二线城市为18.9月，环比增长 $3.1%$；三线城市为16.7月，环比增长 $10.8%$。
• 去化周期低于12个月的城市包括上海、杭州、宁波，供应略显不足，房价存在上涨动力。

3. 政策追踪

中央政策

• 住建部发布通知开展第一批城市更新试点，包括北京、南京、厦门、成都等21个城市（区）。
• 广东因已有三旧改造试点，未被纳入此次试点范围。
• 试点内容包括探索城市更新统筹谋划机制、可持续模式及配套制度政策，为期2年。

地方政策

• 石家庄：调整商品房预售许可形象进度，加强预售资金监管。
• 佛山：允许非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。
• 广东：推动保障性租赁住房建设，保障商业配套用地。
• 深圳：严控房地产业务风险，防止资金违规流入楼市。
• 北京：发布第五批老旧小区改造项目名单，涉及61个项目。
• 武汉：人才引进购房不受限购政策限制。
• 辽宁：开展整治房地产市场秩序三年行动，重点整治违规行为。

4. 融资情况

• 本周共发行房企信用债4只，环比减少5支；发行规模共计38.00亿元，环比减少58.58亿元。
• 总偿还量为43.30亿元，环比减少73.10亿元；净融资额为-5.30亿元，环比增加14.52亿元。
• 主体评级以AAA为主，债券类型以一般中期票据为主，期限以1-3年为主。
• 融资成本方面，部分公司如保利发展、苏州高新等融资成本下降。

5. 投资建议

• 建议关注现金流优秀、负债情况良好、土储分布城市能级高的头部国企和民企，如保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团。
• 推荐关注运营能力逐渐得到市场认同的龙头商业地产公司，如华润置地、龙湖集团、新城控股。
• 稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司，如华润万象生活。
• 逆周期的代建赛道龙头，如绿城管理控股。

6. 风险提示

• 疫情影响超预期，可能导致销售超预期下行。

附件

• 附件包括各城市商品房销售情况，涉及北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、宁波、东莞、济南、福州、惠州、扬州、南宁、温州、韶关、淮安等城市的数据。

图表目录

• 图表1：中央政策（11.07-11.13）
• 图表2：地方政策（11.07-11.13）
• 图表3：各行业涨跌幅排名
• 图表4：本周各交易日指数表现
• 图表5：近52周地产板块表现
• 图表6：本周（11.06-11.12）涨幅前五个股
• 图表7：本周（11.06-11.12）跌幅前五个股
• 图表8：重点房企涨跌幅排名
• 图表9：本周重点房企涨幅前五个股
• 图表10：本周重点房企跌幅前五个股
• 图表11：51城周度成交面积跟踪
• 图表12：各城市群周度成交面积跟踪
• 图表13：本周11城二手房成交套数及同环比
• 图表14：本周一线城市二手房成交套数及同环比
• 图表15：本周6个二线城市二手房成交套数及同环比
• 图表16：本周3个三线城市二手房成交套数及同环比
• 图表17：本周11城二手房成交面积及同环比
• 图表18：本周一线城市二手房成交面积及同环比
• 图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比
• 图表20：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比
• 图表21：本周11城二手房成交数据
• 图表22：14座样本城市去化周期情况
• 图表23：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额
• 图表24：本周房企债券发行以债券评级划分
• 图表25：本周房企债券发行以债券类型划分
• 图表26：本周房企债券发行以期限划分
• 图表27：房企每周融资汇总
• 图表28：近12月新增居民中长期贷款及同环比
• 图表29：近5年商业性房地产贷款余额及同比环比
• 图表30：近5年商业性房地产贷款新增额及同比
• 图表31：近5年贷房地产开发贷款余额及同比环比
• 图表32：近5年贷房地产开发贷款新增额及同比
• 图表33：近5年投向房地产的资金信托余额及同比环比
• 图表34：近5年投向房地产的资金信托新增额及同比
• 图表35-54：各城市商品房销售情况

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