物业服务行业国际巨头对标系列专题研究报告（一）：透视爱玛客（ARMK.N），全球标杆服务公司九十年发展之路-20210928-光大证券-26页_1mb

报告摘要

爱玛客（ARMK.N）全球物业服务标杆企业分析总结

核心内容

爱玛客（Aramark, ARMK.N）是全球领先的配餐、设施和制服服务供应商，自1932年成立以来，通过三次登陆资本市场和持续并购扩张，已发展成为全球物业服务行业的标杆企业。公司服务业态广泛，包括教育、医疗、工商业、体育娱乐及惩戒场所、设施管理等，其业务覆盖19个国家，其中北美配餐和设施服务排名前三，制服服务排名第二。

主要观点

多元化业务布局：爱玛客的多元化业务组合有效分散了经济周期波动带来的风险，提高了收入稳定性。
轻资产运营模式：公司长期保持低杠杆、高自由现金流的运营模式，为并购扩张和再投资提供了充足的资金支持。
强大的议价能力：依托大规模采购优势，公司能有效控制成本并提升利润。
品牌与专业解决方案：爱玛客凭借多年积累的品牌优势和专业、标准化的解决方案，建立了行业壁垒。
科技赋能：公司通过科技手段提升员工效率，优化运营成本，增强客户粘性。
中国物管行业前景广阔：中国物业服务行业仍处于发展初期，有较大的增长空间，尤其是增值服务和非居业态。

关键信息

公司概况

成立时间：1932年
上市历史：1963年首次上市，1984年退市，2001年重返纽交所，2007年私有化，2013年第三次上市
营收与利润：2019财年营收约162亿美元，归母净利润约4.5亿美元
市值：截至2019年底，总市值约108亿美元，PE估值约24倍
员工规模：截至2020年，员工总数超过28万人，其中约15000人在华

财务表现

盈利能力：2019财年息税折旧摊销前利润率9.6%，调整后经营利润率6.7%，毛利率10.4%
现金流：2019财年产生4.8亿美元自由现金流，Capex营收占比长期维持在2.3%
杠杆率：2021年目标杠杆率3.0x，保持BB+/Ba2信用评级

市场规模与增长驱动

全球市场：爱玛客预测配餐、制服和设施管理的总体市场空间约9000亿美元，未来有望占据10%市场份额（约900亿美元）
外部驱动：全球服务外包趋势加快，市场高度分散，为公司提供增长机会
内部驱动：专业解决方案和品牌优势形成壁垒，提升客户粘性

投资建议

第一梯队平台类公司：推荐碧桂园服务，建议关注绿城服务、雅生活服务、融创服务、金科服务
第二梯队成长型标的：建议关注建业新生活、旭辉永升服务、新城悦、世茂服务
专业商办管理标的：建议关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企
央企物管标的：推荐中海物业、保利物业，建议关注招商积余、华润万象生活

风险分析

人工成本风险：人工成本占营业成本比重较大，若工资上涨可能压缩毛利
增值服务拓展风险：非业主增值服务仍与开发业务相关，盈利模式尚不清晰
关联方依赖风险：部分物管企业依赖关联方开发商，若其策略改变可能影响业务增长
外包风险：外包成本占比逐年上升，若外包质量控制不力，可能影响客户满意度和品牌形象

附录：重点公司列表

证券代码	公司名称	收盘价	EPS 20A	EPS 21E	EPS 22E	EPS 23E	三年CAGR	P/E 20A	P/E 21E	P/E 22E	P/E 23E	投资评级
1209.HK	华润万象生活	40.15	0.36	0.68	0.89	1.14	46.8%	92.53	48.99	37.43	29.22	买入
6098.HK	�碧桂园服务	53.65	0.83	1.23	1.74	2.42	42.9%	53.63	36.19	25.58	18.39	买入
001914.SZ	招商积余	14.95	0.41	0.52	0.64	0.79	24.4%	36.46	28.75	23.36	18.92	买入
1995.HK	旭辉永升服务	14.20	0.23	0.38	0.53	0.73	47.0%	51.22	31.00	22.23	16.14	买入
1516.HK	融创服务	14.34	0.19	0.42	0.65	0.94	70.4%	62.62	28.33	18.30	12.66	买入
2869.HK	绿城服务	8.08	0.22	0.30	0.38	0.46	27.9%	30.47	22.35	17.64	14.57	买入
6049.HK	保利物业	46.50	1.22	1.65	2.21	2.91	33.6%	31.62	23.38	17.46	13.26	买入
2669.HK	雅生活服务	27.80	1.24	1.78	2.32	2.89	32.6%	18.60	12.96	9.94	7.98	买入
9666.HK	中海物业	6.22	0.21	0.28	0.38	0.50	33.5%	29.62	22.21	16.37	12.44	买入
9983.HK	建业新生活	5.08	0.34	0.48	0.68	0.95	40.8%	12.40	8.78	6.20	4.44	买入
1755.HK	新城悦服务	15.14	0.52	0.81	1.19	1.63	46.4%	24.16	15.51	10.56	7.71	买入

中国物业服务行业对比

市场规模：截至2021年上半年，中国已上市物管企业53家，2020年总营收约1050亿元人民币（约合162亿美元），其中TOP1碧桂园服务营收约156亿元人民币（约24亿美元）
发展机会：中国物业服务行业正处于从“开发销售”向“存量管理”过渡的阶段，未来有较大的增长空间
增值服务：中国物管企业增值服务收入占营收比例较低，仍有较大提升空间

总结

爱玛客作为全球物业服务行业的标杆企业，凭借多元化业务布局、轻资产运营模式、强大的议价能力和专业解决方案，实现了长期稳定增长。其发展经验对中国物业服务企业具有重要借鉴意义，尤其是在延伸非居业态、深挖个性化增值服务、科技赋能和品牌建设等方面。随着中国城镇化和老龄化进程加快，物管行业将迎来更大的发展空间。

展开完整摘要

试读结束，高清完整版pdf/doc/ppt,请点下载