20210928-光大证券-物业服务行业国际巨头对标系列专题研究报告（一）_透视爱玛客（ARMK.N）_全球标杆服务公司九十年发展之路_26页_2mb

行业研究：爱玛客（ARMK.N）全球物业服务发展之路

核心内容概览

爱玛客（Aramark, ARMK.N）是一家全球领先的配餐、设施和制服服务供应商，成立于1932年，历经三次登陆资本市场，成长为服务企业全球标杆。公司业务覆盖教育、医疗、商业与工业、体育娱乐及惩戒场所等多个领域，拥有强大的品牌影响力和专业解决方案，其营收和利润表现稳健，自由现金流充沛，展现出轻资产、低杠杆的运营优势。

主要观点

• 多元业态布局：公司通过不断并购和业务拓展，覆盖多个细分市场，形成多元化的收入来源，增强抗风险能力。
• 弹性商业模式：通过损益合同和客户利益合同的组合，公司能够灵活应对市场变化，保持盈利稳定。
• 轻资产、低杠杆运营：公司资本性支出占营收比例长期保持在2.3%左右，自由现金流充沛，为持续扩张提供支撑。
• 全球外包趋势与品牌优势：公司受益于全球外包趋势，通过品牌和专业服务增强客户粘性，扩大市场份额。
• 中国物业服务对比：中国物业服务企业目前规模较小，与爱玛客相比仍有较大发展空间，尤其是非居业态和增值服务领域。

关键信息

公司发展概况

• 成立于1932年，1963年首次上市，2013年第三次登陆纽交所，成为美国市场历史上第四家三度上市的公司。
• 2019财年营收为162亿美元，归母净利润为4.5亿美元，总市值约108亿美元，PE估值约为24倍。
• 2020财年受疫情影响，营收下降至128亿美元，归母净利润亏损4.6亿美元。

业务板块

• 配餐服务（FSS）：覆盖教育、医疗、工商业、体育娱乐及惩戒场所，2020年营收占比约57%。
• 制服服务：北美市场排名第二，2020年营收为25.17亿美元，占总收入20%。
• 国际业务：公司在加拿大、中国、德国、爱尔兰、英国等国家开展业务，具有较强的国际拓展能力。

财务模式

• 盈利能力改善：2019财年EBITDA利润率为9.6%，调整后经营利润率为6.7%，毛利率为10.4%。
• 自由现金流充沛：2019财年产生4.8亿美元自由现金流，为并购和再投资提供充足资金。
• 杠杆控制：2021年目标杠杆率3.0x，维持低杠杆运营，增强财务灵活性。

中国市场对比

• 截至2021年上半年，中国已有53家物管企业上市，TOP1碧桂园服务营收为156亿元人民币（约24亿美元）。
• 爱玛客2019财年营收约162亿美元（约1055亿元人民币），中国物管企业仍有较大发展空间。
• 非住宅物业在管面积持续增长，增值服务成为提升附加值的关键。

投资建议

四条主线推荐

1. 规模第一梯队平台类公司：推荐碧桂园服务，建议关注绿城服务、雅生活服务、融创服务、金科服务。
2. 规模第二梯队成长型标的：建议关注建业新生活、旭辉永升服务、新城悦、世茂服务。
3. 专业商办管理标的：建议关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企。
4. 资源禀赋突出的央企物管标的：推荐中海物业、保利物业，建议关注招商积余、华润万象生活。

风险分析

• 人工成本风险：人工成本占营业成本比重较大，若工资上涨可能压缩毛利。
• 增值服务拓展风险：增值服务盈利模式尚不清晰，存在拓展不确定性。
• 关联方依赖风险：部分物业企业依赖开发商，若开发商策略调整可能影响业务增长。
• 外包风险：外包成本占比上升，需注意外包质量对品牌形象和客户满意度的影响。

总结

爱玛客凭借其多元化的业务布局、灵活的商业模式和强大的品牌影响力，成为全球物业服务行业的标杆企业。其轻资产、低杠杆的财务模式为其持续扩张和盈利增长提供了坚实基础。对比中国物业服务行业，尽管目前规模较小，但随着城镇化和消费升级，行业仍有较大发展空间。国内物管企业可借鉴爱玛客的模式，通过延伸非居业态、拓展增值服务、应用科技提升效率等方式实现差异化发展。