深度报告-20230822-东吴证券-房地产行业深度报告_日本房地产泡沫破裂启示录_加大政策放松力度_助力市场回归良性发展_29页_1mb

日本房地产泡沫破裂启示录：加大政策放松力度，助力市场回归良性发展

表现与教训

日本房地产市场1985-1990年经历泡沫累积，由货币政策宽松、金融管制放松和土地税收优惠驱动，地价飞涨。1990年后，政策急刹车和基本面因素（如城镇化尾声、人口拐点）导致泡沫破裂、资产负债表衰退，并陷入“失去的三十年”。政策失误包括央行独立性弱、税收调整不当和土地制度不足，加速衰退。

应对政策不足

日本救市政策出台滞后，金融监管缺位、货币财政政策大开大合且缺乏配合，税收收紧导致市场预期逆转。政策转向缓慢和犹豫，使后续宽松效果打折，形成债务通缩恶性循环。

对中国房地产的启示

当前中国市场与1990年代日本相似（人口结构老化、高杠杆率、地价走势与泡沫期类比），但也不同（经济增速稳健、城镇化仍有空间）。需短期加大政策放松：降低首付比例和贷款利率、支持刚需和改善性需求；长期构建新模式，推动城市群战略、保障房建设和租购并举。同时，结合扩张性宏观调控与改革，稳妥过渡，避免政策时点失误。

结论

吸取日本教训，房地产政策应松紧适度，避免犹豫不决。加大政策力度，帮助中国楼市尽快筑底回暖并平稳转向新模式，防范下行风险，助力市场良性发展。