2013年-世界发展银行全球_Europe_and_Central_Asia_Housing_Finance_Crisis_Prevention_and_Resolution___A_Review_of_Policy_Options_70页_940kb

欧洲及中亚住房金融危机预防与应对政策分析总结

核心内容

本报告由世界银行为欧洲及中亚（ECA）地区的金融监管机构及其他住房金融市场利益相关方编写，旨在提供应对当前金融危机对住房金融市场负面影响的政策选择。报告强调了建立稳健的住房市场信息收集与分析体系的重要性，并提出了多项政策建议，以增强住房金融市场的韧性与稳定性。

主要观点

• 住房金融市场的重要性：住房金融市场与宏观经济波动密切相关，其稳定性对家庭和整个经济体系有深远影响。
• 政策建议的综合性：报告提出的政策选项结合了传统的住房金融实践与当前的政策讨论，旨在应对危机后的遗留问题并为未来的周期性事件做准备。
• 危机根源：2007-2008年的全球金融危机对ECA地区的住房金融市场造成了显著冲击，包括抵押贷款违约率上升、抵押贷款发放量下降、资本市场融资渠道关闭等。
• 政策适应性：ECA地区的监管者和市场参与者应根据本国法律、监管和市场特点，对全球最佳实践进行本地化调整。

关键信息

1. 住房市场观察站

• 建立住房市场观察站是政策制定的第一步，用于收集和分析住房及抵押贷款市场的动态变化。
• 这有助于政策制定者在制定措施时做出更准确的判断。

2. 系统性风险与宏观审慎监管

• 利用住房市场信息设计和实施宏观与微观政策，包括风险评估、领先指标框架和持续监测机制。
• 强调政策制定前的前瞻性影响评估。

3. 动态拨备

• 作为一项反周期政策工具，动态拨备的实施需要完整、详细和持续的市场数据支持。
• 有助于在经济下行时提前准备应对措施。

4. 消费者保护与教育

• 确保借贷框架的设计与执行，有助于提升贷款组合表现，并具有反周期效应。
• 应加强消费者金融教育，提高其风险意识和借贷能力。

5. 谨慎的贷款层面放贷框架

• 确保在宏观和微观层面遵循全球最佳实践，同时适应修订后的资本市场融资要求。
• 避免过度监管，防止抑制金融创新和竞争。

6. 特殊服务与贷款组合管理

• 建立与全球最佳实践相匹配的法律框架和管理机制，包括考虑“坏银行”模式。
• 有助于提高贷款组合管理的效率和透明度。

7. 重启私人抵押贷款证券化

• 强调资本市场融资框架应包括全球最佳实践和监管指导。
• 有助于提升住房金融市场的可持续性和稳定性。

8. 区域融资安排

• 提出在ECA地区建立区域融资机制，以应对本地资本市场的不足。
• 有助于促进住房金融市场的长期发展。

危机原因分析

• 宏观经济周期性下滑：全球主要经济体的经济衰退对ECA地区的住房金融市场造成了冲击，特别是那些有较大经常账户赤字的国家。
• 房地产市场下行：房地产价格显著下跌，导致抵押贷款违约率上升，同时高或不确定的贷款对价值（LTV）比率加剧了风险。
• 利率上升与贷款期限缩短：全球和区域利率上升，加上资本市场的关闭，使得贷款期限缩短，影响了抵押贷款的可负担性。
• 不合理的抵押贷款产品：部分国家的抵押贷款产品设计不合理，如外汇贷款、高LTV贷款、放松的借款人和房产评估等，导致系统性风险增加。

危机现状与未来挑战

• 危机已过高峰：截至2013年初，ECA地区的住房金融市场似乎已度过最严峻时期，部分国家的抵押贷款发放量恢复，但违约率仍高于危机前水平。
• 资本市场融资受限：跨境抵押贷款支持证券（RMBS）发行尚未恢复，本地资本市场融资机制仍不完善。
• 心理影响：危机带来的心理影响使家庭、贷款人、监管者和投资者风险偏好下降，影响市场活力。
• 潜在第二阶段风险：欧元区主权债务危机可能引发ECA地区住房金融市场的新一轮下滑。

政策建议实施路线图

国家案例与全球经验

• 美国、英国、澳大利亚、韩国、俄罗斯、塞尔维亚、乌克兰等国家在应对危机时采取了不同的措施，如建立住房市场观察站、调整贷款政策、加强监管等。
• 报告附录还提供了全球房地产市场过热的政策应对经验，包括抵押贷款支持证券（RMBS）的标签制度和抵押贷款覆盖债券（MCB）等。

结论

世界银行建议ECA地区的监管机构采取前瞻性、系统性的政策框架，以提升住房金融市场的韧性与稳定性。政策制定应基于对市场动态的充分了解，并结合本地实际情况进行调整。同时，加强消费者保护、推动资本市场融资机制的恢复与创新，是实现住房金融市场可持续发展的关键。