2021年中国“新商办”行业发展研究报告-贝壳-2021.3-57页_2mb

报告摘要

中国商办市场作为仅次于住宅市场的第二大市场，经历了25年的快速发展。2021年，商业地产代理佣金规模预计达527.4亿元，商办类企业数量接近2,500万个，从业人员约75万人。然而，行业仍面临诸多挑战，包括房源类型多元、信息不对称、作业效率低等问题。

政策驱动行业发展：
- “十四五”规划强调科技创新和数字经济，利好信息技术类企业的扩张，使其成为一线和强二线城市写字楼市场的新增长点。
- 以国内大循环为主体、国内国际双循环的政策导向，推动了实体商业零售行业的发展，同时鼓励数字化转型与线上线下资源整合。
- 各地自贸区的设立为物流、服务、金融等行业带来利好，促进周边写字楼和物流地产的发展。
- “商改租”政策有助于盘活存量商办物业，填补租赁房源缺口。
市场现状与趋势：
- 北京作为代表城市，2020年写字楼市场受疫情影响，净吸纳量和租金均下降，空置率上升，尤其是望京和CBD商圈。
- 2021年预计写字楼新增供应量仍较大，市场竞争加剧，空置率和租金可能继续承压。
- 北京写字楼散售市场库存创新高，去化周期达56.8个月，显示市场供需矛盾明显。
行业数字化与专业化趋势：
- 商办市场需加快数字化转型，建立权威市场数据库，提高交易效率。
- 行业需加强专业分工，提升服务品质，与高品质渠道合作，推动市场变革。

定义与分类：
- 商办市场分为商业零售和办公（写字楼）两类。
- 办公市场分为甲级写字楼和乙级写字楼，甲级写字楼标准更高，包括产权、标准层面积、得房率、净高等指标。
- 商办土地分为国有土地和集体土地，国有土地包括商业服务业设施用地、工业用地和物流仓储用地；集体土地主要为农村集体经营性建设用地。
市场规模：
- 近十年商办面积年均复合增长率超过10%。
- 2021年房地产销售总规模达17.5万亿元，其中商办地产为2.6万亿元。
- 商办市场直接数据服务市场规模在60-70亿元，可撬动的大营销行业规模约450亿元，资产管理规模接近2,700亿元。

2020年北京写字楼市场：
- 甲级写字楼净吸纳量同比下降16.0%，租金下降7.9%，空置率18.5%。
- 望京和CBD商圈是主要的退租和新租区域，望京以信息技术类租户为主，CBD以传统金融和专业服务为主。
- 2021年预计新增供应量达110万平方米，市场将继续承压。
各商圈表现：
- 金融街：租金和入住率表现最佳，但未来新增供应有限，空置率将保持稳定。
- 中关村：市场表现次于金融街，但2021年将迎来存量改造项目，空置率可能上升。
- CBD：因疫情和新增供应，空置率和租金持续承压，预计2021年继续下降。
- 望京：市场逐步回暖，租金和入住率微升。
- 丽泽金融商务区：作为新兴商圈，2021年预计新增供应70万平方米，空置率和租金将进一步下降。
关键指标：
- 入住率 = 已出租面积 ÷ 总面积；空置率 = 待出租面积 ÷ 总面积。
- 净吸纳量 = 新租面积 + 退租面积。
- 去化周期 = 当年总库存 ÷ 去年全年销售量 × 12。

美国商办经纪情况：
- 美国商办经纪人收入高于住宅经纪人，平均年薪达85,000美元。
- 商办经纪人需通过CCIM认证，需完成200小时培训并通过六门核心课程考试。
- 美国商办市场交易周期较长，通常不少于60天，且对从业者的专业性和经验要求更高。
美国商办机构情况：
- 全球商办咨询机构超过600家，其中美国占据主导地位。
- CoStar集团是全球最大的商业地产数据服务商，覆盖82%的美国商业地产交易。
- 其业务涵盖数据库服务、软件与分析服务、公寓租赁平台、商业地产与土地信息平台等。
- 数据采集依赖线下，通过人工和自动识别方式结合，保证数据质量。
- 数据服务已形成完整的产业链，支持多种业务模式，如租赁、投资、估值等。