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大连友谊公司分析总结

核心内容

大连友谊是一家以零售、酒店、房地产开发为主业的大型综合性商贸企业集团。公司于2012年11月完成了管理层收购（MBO），通过嘉威德投资承接了原第一大股东一方地产的34.4%股权，使管理层持股比例上升至51%。MBO完成后，公司核心管理层与上市公司在利益上结合更加紧密，为未来业绩增长提供了动力。

主要观点

• MBO完成：管理层收购顺利完成，为公司未来业绩释放奠定基础。
• 三大业务板块：商业、酒店和房地产，其中房地产是利润贡献的主要来源。
• 盈利预期：预计2013-2015年EPS分别为0.51元、0.69元、0.89元，公司未来业绩增长可期。
• 资产重估价值：公司自有物业（已开业及待开业）RNAV值约为34.32亿元，折算股价9.63元/股，当前股价安全边际较高。
• 投资建议：给予商业15倍PE，地产12倍PE，目标价7.23元，维持“推荐”评级。

关键信息

股价表现

• 当前股价：5.99元
• 6-12个月目标价：7.23元
• 股价溢价率：约60.77%

财务数据

• 2012年EPS：0.43元
• 2013年EPS预测：0.51元（对应PE约11.7倍）
• 2012年资产负债率：79.8%
• 2012年每股净资产：3.94元
• 2012年归属母公司净利润：152万元

房地产板块

• 预收房款：2012年末为27.64亿元，预计2013、2014年逐步结算。
• 储备项目：6个，总面积约22.48万平方米。
• 未来项目：2013年预计有3个新楼盘开盘，2014年进入结算期。
• 2013年房地产净利润：约1.04亿元，折合EPS 0.29元
• 2014年房地产净利润：约1.43亿元，折合EPS 0.40元

商业板块

• 已开业项目：7个，总建筑面积15.25万平米
• 待开业项目：4个，总建筑面积约21.75万平米
• 盈利预测：2013、2014年商业板块EPS分别为0.19元、0.24元
• 主要增长点：友谊商城2期开业后盈利增长，以及1期装修改造完成带来的协同效应

酒店板块

• 主要贡献者：富丽华大酒店，贡献大部分营收和利润
• 未来利润恢复：预计2013年以后利润逐渐恢复，达到正常盈利水平
• 酒店板块EPS预测：2013年为0.03元，2014年为0.05元，2015年为0.07元

公司看点

1. MBO后的业绩释放：友谊商城2期开业及1期改造完成，预计2013、2014年商业板块业绩快速增长。
2. 友谊集团资产注入：集团持有奥林匹克购物广场、春柳购物中心等4个与上市公司存在同业竞争的资产，未来存在注入可能性。
3. 资产重估值：公司自有物业RNAV值为34.32亿元，折算股价9.63元，当前股价安全边际较高。

风险提示

• 宏观经济低迷：居民消费意愿不强，可能影响公司业绩。
• 财务费用上升：公司新项目较多，财务费用可能快速上升。
• 房地产调控：国家进一步加大房地产调控力度，可能对公司地产业务产生影响。

未来展望

• 商业发展：友谊商城2期开业及1期改造完成后，商业板块将释放增长动力。
• 房地产发展：多个新项目陆续开盘，预收房款逐步结算，地产板块将实现快速增长。
• 酒店发展：富丽华大酒店三期建设完成，酒店业务利润有望恢复。
• 资产注入：友谊集团可能将存在同业竞争的资产注入上市公司，提升公司整体实力。

盈利预测

投资建议

• 目标价：7.23元
• 评级：推荐
• 估值：给予商业15倍PE，酒店30倍PE，地产12倍PE，目标价7.23元。

附录：财务预测表

资产负债表（单位：百万元）

现金流量表（单位：百万元）

利润表（单位：万元）