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买入：绿景地产2018年销售与资产注入表现分析

核心内容概述

本报告总结了绿景地产在2018年的销售表现、资产注入预期及投资物业发展情况，并结合财务数据和估值分析，提出了买入评级及目标价建议。

主要观点

• 销售表现强劲：公司2018年销售主力项目表现突出，预计全年合同销售金额将超过40亿元。
• 资产注入在即：控股股东将注入约1200万平方米的土储，其中珠海、深圳和东莞分别贡献210万、440万和550万平方米，为公司带来显著的潜在价值增厚。
• 投资物业稳健发展：公司持有18项投资物业，总建筑面积约55万平方米，租金收入稳定，具备良好的现金流能力。
• 财务表现向好：公司盈利能力和回报率持续提升，核心净利润率维持在较高水平，ROE稳步增长。
• 估值折让明显：当前股价为2.18港元，目标价为3.48港元，对应NAV折让40%，具备较大增值空间。

销售情况

• 绿景红树湾1号：总货值约100亿元，已实现销售27亿元，去化率约90%。因采用现房销售模式，部分销售额可直接确认收入。
• 绿景国际花城：总建筑面积100多万平方米，已实现销售10亿元，去化率80%-90%。
• 深圳尾盘项目：贡献部分销售，预计全年销售可达40亿元。
• 未来项目计划：2019年将推出美景项目（货值约20亿元）及绿景国际花城（预计销售10-15亿元）。
• 灵活推货策略：公司根据红树湾1号实际销售情况，灵活调整可推货值，降低项目波动风险。

资产注入预期

• 土储注入：预计控股股东将注入约1200万平方米土储，主要分布于珠海、深圳、东莞三地。
• 旧改项目优势：
  • 控股股东负责一级开发，项目成熟后注入上市公司，缩短开发周期并规避旧改不确定性。
  • 资金压力小，有利于在行业下行期储备资金抄底土地市场。
  • 注入项目多为高毛利率旧改项目，符合公司盈利导向。

投资物业发展

• 运营情况：
  • 1座深圳NEO大厦已运营，建筑面积约13.4万平方米，出租率99%，上半年租金收入约1.7亿元，单方租金约211元。
  • 4座购物中心（佐岭）投入运营，总建筑面积约16.4万平方米，出租率约93%-98%，上半年租金收入约0.72亿元，单方租金约93元。
• 持有物业：截至1H2018年，公司持有18项投资物业，总建筑面积约55万平方米，上半年租金收入约2.7亿元。
• 未来潜力：若所有投资物业均达到成熟运营状态，年租金收入至少可达6-7亿元。随着控股股东商业项目注入，公司商业比例有望进一步提升，增强现金流稳定性与防御性。

财务分析

• 盈利能力提升：核心净利润逐年增长，2018年预计达806百万人民币，较2017年增长19.4%。
• 资产结构优化：投资物业持续增长，2020年预计达21.369亿元，占总资产比例显著提升。
• 现金流管理：公司具备较强的融资能力，融资现金流逐年增长，维持良好流动性。

估值与投资建议

• 当前股价：2.18港元
• 目标价：3.48港元，对应NAV折让40%
• NAV估值：公司当前NAV为156亿元，考虑资产注入后预计增至498亿元
• 每股NAV：摊薄后约5.8元，显著高于当前股价
• 买入评级：基于潜在资产注入及估值折让，建议维持买入评级

结论

绿景地产在2018年销售表现亮眼，主力项目去化率高，具备良好的现金流能力。公司通过控股股东联动获取旧改项目，未来有望注入大量高毛利资产，提升整体盈利能力。投资物业板块发展稳健，租金收入稳定增长。当前估值存在较大折让，具备投资价值，建议投资者关注。