社会服务行业2020年3月新政发布后沪上格局变化解析及学区房攻略：2020上海学区房攻略（民办摇号新政下）-20200329-国金证券-71页_2mb

2020上海学区房攻略（民办摇号新政下）总结

核心内容

2020年上海实施民办摇号政策后，学区房市场格局发生了显著变化。该政策打破了民办学校过去对优质生源的垄断，使得公办学校在稳定性与确定性上更具吸引力，从而推动了学区房价值向“初中学区”转移。以下是核心内容的总结：

主要观点

• 民办摇号政策改变格局：新政取消了民办学校自主招生和派系优势，使得民办学校无法再通过筛选生源来提升教学质量，导致其竞争力下降。
• “好学校”定义转变：过去“好学校”多指民办学校，但现在“好学校”更倾向于具备稳定入学机制的公办学校。
• 一流生源流向公办：优秀学生更倾向于选择有确定性的公办学校，而不是参加摇号的民办学校。
• 学区房重要性提升：学区房的核心价值从“小学择校”转变为“初中对口”，九年一贯制学校因其稳定性成为重点。
• “就近入学”原则不变：学区房的价值仍然基于“就近”原则，对口生源地素质是重要考量。

关键信息

民办与公办学校的变化

• 民办学校通过摇号入学，生源不再具有筛选性，导致其竞争力下降。
• 公办学校因稳定性与确定性，成为家长更倾向于选择的学校。
• 自主招生比例被压缩，中考改革进一步强化了“裸考分数”在录取中的作用。

学区房对口类型

• 户籍对口：如浦东、闵行，家长可通过购房入户选择对口初中。
• 学籍对口：如杨浦、静安、黄浦、普陀、虹口，需在小学阶段就规划学区房。
• 学籍+户籍对口：如徐汇，对口规则复杂，需综合考虑学籍和户籍。
• 多对多分配：如长宁，小学与初中无固定对应关系，学区房概念较弱。

学区房代表小区

浦东新区

• 建平西校（大唐校区）：大唐盛世花园一期、二期，大唐国际公寓，汤臣湖庭花园
• 建平西校（华城校区）：阳升公寓，滨江茗园，陈家门小区，珠江玫瑰花园，福山小区，涵乐园，海怡别墅，巨洋豪园，陆家嘴国际华城，凌四小区，名门滨江苑，松林小区，梅园一至六街坊，梅园新村，梅园三村，梅一小区等
• 张江集团中学：胡姬花园，汤臣豪园一期至四期，汇智湖畔家园
• 进才实验学校（九年一贯制）：天安花园，华丽家族花园，联洋新苑，当代清水园，水清木华，联洋花园天合苑，第九城市，御翠园，仁恒河滨1-3期，中邦晶座，九间堂，四季雅苑别墅，联洋年华，御景园，金桂家园，金色维也纳，中邦风雅颂等
• 前滩华二学校（九年一贯制）：中粮前滩壹号，晶耀名邸，东方逸品，福晟乾隆广场，晶耀商务广场，东方悦耀公寓，前滩华唐名邸，前滩晶萃名邸，前滩锦绣臻品
• 上实东校（九年一贯制）：银泰花园，罗山花苑1-3期，云间绿大地，世茂湖滨，中天碧云苑，碧云花园金桥酒店公寓，碧云东方公寓，百富丽山庄，星云小区，盈标花园，碧云钻石金洋十方庭，碧云晓园，维诗凯亚，信和花园，凤凰大厦，金桥爱建园
• 洋泾菊园学校（九年一贯制）：盛大金磐，江临天下，仁恒滨江园，金鼎公寓，财富海景，汇豪天下汤臣一品，中粮海景，东昌新村，东园1-4村，菊园小区

闵行区

• 莘松中学（莘松校区）：莘松三村，莘松五村，莘松六村，莘松七村，莘松八村，莘松九村，锦澳家园，银厦花园，莘沥路300弄，明物大厦，莘怡公寓，裕兴花园，锦都花园，金城绿苑，绿梅一村至三村，绿梅公寓，森都公寓
• 莘松中学（春申校区）：水仙苑一期，水仙苑二期，玉兰苑随园，万科假日风景，上海春城一居委/二居委，绿地春申，莘南花苑一村/二村，江南名邸，新空间，魔力苑，玫瑰九九高兴花园，中城绿苑，常兴家园，莲花新村，春馨苑，春申景城1-3期等
• 七宝二中：枫荷兰庭，莲蒲府邸，华夏茗苑，江南御府，明泉公寓，明泉花园，豪世盛地，金美苑，水清年华，佳宝新村，佳宝1/3/4村，四联新村，阳光神州苑，保利名苑，华宝花园，联盛花苑，碧林湾南苑，宝南新村，奔驰别墅，惠明苑，民主新村，富丽公寓，蓼花汀，东庭，水榭花堤，万泰花园，广海花园，亿豪名邸，黎明花园，万兆家园，牡丹公寓，莱茵风尚，嘉丽苑，万科城市花园新区，碧林湾等
• 闵华二：紫竹半岛
• 莘光学校（九年一贯制）：水清一村/二村/三村，水清嘉苑，雅致公寓，阳明国际花园，报春一村/二村/三村/四村，金霄大厦，银霄大厦，众众家园，新珠苑，开城新村，紫欣公寓，地铁明珠苑，丽华公寓，绿茵苑，新梅花苑/公寓/广场，景河名苑，东苑绿世界，东苑佳佳花园，莘光苑，莲蒲花苑，东苑新天地，东苑福邸，宝安新苑，富林苑，东湖花园，莘城苑
• 上实西校：万源城逸郡/尚郡/郎郡，万源城E1，万源城御溪/御境，古龙尚居，古龙苑，祜欣公寓，平南1-4村，和嘉公寓，同济华城，华一新城，东苑古龙城，东苑怡景苑，新时代景庭，望族新城，中友嘉园，梅莲苑，华梅花苑，康健丽都，梅陇镇华一村/二村
• 交大二附中：南洋博士新居，交大东川花苑，沧源小区，金榜世家，北欧丽景，三明花园，京浦花园，好第坊，源枫景苑，东苑佳和园，当代万国府，东川路925弄

徐汇区

• 九年一贯制学校：位育实验学校、师三实验学校
  • 位育实验学校：东湖公寓，裕华新村，富民新邨，延庆路4弄，古柏小区，延庆路新里，东湖路新里等
  • 师三实验学校：梦蝶苑，保利星苑，西雅图嘉萱苑，汇成宾阳苑，龙漕家园，乾骏大厦，气象苑，龙漕路66弄，徐汇馨苑，三江小区，宾阳路11-21号
• 非九年一贯制学校：对口规则复杂，需结合学籍与户籍，且存在派位与对口结合的情况，如位育初级、市二初级、南模初、徐汇中学等。

总结

2020年之后，上海学区房的重要性显著提升，但其价值主要体现在对口初中的能力上。家长在选择学区房时，需根据所在区的对口规则进行规划，尤其注意九年一贯制学校的优势。浦东与闵行因户籍对口政策，学区房选择较为灵活；而徐汇、杨浦等区因对口规则复杂，需谨慎选择。总体而言，“就近入学”仍是基本原则，但对口生源地素质成为关键因素。