20181111-招商证券-房地产行业周度全数据跟踪_限价_到_稳价_疏通部分_堰塞湖_库存或致短期房价同比修复_一线城市按揭环比持续改善_43页_1mb

房地产市场周度总结：从“限价”到“稳价”及库存调整对房价的影响

核心内容概览

本报告分析了2018年10月至11月期间中国房地产市场的运行情况，包括一手房和二手房的销量、价格、库存及土地市场等关键指标。报告指出，房地产市场正在从“限价”转向“稳价”，市场供需关系逐步改善，部分城市房价出现回升，同时一线城市按揭利率有所回调，对市场复苏形成支撑。

主要观点

• 需求趋势：本轮中周期（含两轮小周期）的全国一手房销量同比增速趋于平稳，一线城市和二线城市已筑底回升，而三四线城市因货币化补贴等政策影响，调整滞后，未来可能继续调整。
• 房贷利率改善：10月首套房贷利率连续两周改善，一线城市房贷利率已出现回调，预计年底将出现绝对数据的改善，对销量复苏形成更强支撑。
• 库存与去化周期：重点城市可售套数自2018年Q2以来有所改善，去化周期维持在10个月左右，一线城市去化周期有所回落，二线城市和三线城市仍处于低位盘整。
• 房价表现：70城房价同比于17M01见顶回落，但近2个季度各线城市房价同比均有所回升，这可能是“限房价”政策边际放松的结果。9月房价环比上涨1.0%，短期房价不具备普跌基础。
• 土地市场：10月住宅类土地供应和成交面积均有所回落，楼面均价略有回升，溢价率持续下降，显示市场热度有所减弱。

关键信息

一手房需求

• 全国情况：57城单月同比增速18M1-6月趋势回升，7-10月有所回落，整体销量同比增速下降9%。
• 分城级：一线城市销量同比增速下降20%，二线城市销量同比增速上升7%，三四线城市销量同比增速下降18%。
• 分区域：长三角、珠三角、环渤海、中西部销量环比均有所回落，其中长三角回落最为明显（-29%）。

二手房需求

• 全国情况：19城单月同比增速18M1-6月趋势回升，7-10月有所回落，整体销量同比增速下降9%。
• 分城级：北京、深圳、杭州、南京等城市销量环比下降，部分城市如苏州、青岛、南宁等有所回升。
• 分区域：一线城市、二线城市、三线城市销量同比增速均有所下降，其中二线城市下降幅度较大。

库存与去化周期

• 可售库存：重点城市可售套数自15Q4以来持续回落至17Q2，之后低位盘整，18Q2以来有所改善。
• 去化周期：重点城市整体去化周期维持在10个月左右，一线城市短期略有回落，二线城市和三线城市仍处于低位盘整。
• 批售比：10月30城批售比略回落但仍在1以上，一线、二线、三线城市批售比分别为1.7、1.0、0.8。

房价变化

• 同比：70城房价同比于17M01见顶回落，但近2个季度各线城市房价同比均有所回升，其中一线、二线、三四线城市分别回升约1.4 PCT、1.4 PCT、1.4 PCT。
• 环比：9月房价环比上涨1.0%，其中无锡、徐州、北海、西安等城市涨幅较大，厦门房价略有下跌。

土地市场

• 供地面积：10月百城供地总量明显回落，分城级来看，一线城市供地面积有所回升，二线城市和三四线城市供地面积下降。
• 成交面积：10月住宅类成交面积跟随供应回落，其中一线城市略升，二线城市和三四线城市下降。
• 楼面均价：10月楼面均价略有回升，其中一线城市上涨，二线城市和三四线城市略有波动。
• 溢价率：10月百城溢价率继续回落，从94%降至5%。

政策与金融动态

• 政策调整：深圳市对限价政策进行了调整，限制居民家庭新购房3年内禁止转让。同时，住建部在30个重点城市打击投机炒房和房地产“黑中介”等失信行为。
• 房贷利率：一线城市房贷利率有所回调，首套房贷利率连续两周改善，预计年底将出现绝对数据的改善。
• 金融数据：主要城市首套房贷利率和首付比例有所调整，其中深圳首套房贷利率为5.695%，二线城市和三线城市也有相应调整。

市场估值与行业表现

• 估值：房地产板块市盈率回落至近五年均值的46%，市净率降至55%，在周期类中排名靠后。
• 行业表现：房地产行业在29个大类行业中涨跌幅排名第9，累计超额收益有所改善，但仍未恢复至16年上半年水平。

总结

• 从“限价”到“稳价”的政策转变有助于市场供需关系的改善。
• 一线城市按揭利率回调，对市场复苏形成支撑。
• 重点城市可售套数和去化周期有所改善，但三四线城市仍面临较大的供需失衡问题。
• 房价同比和环比均有所回升，短期房价不具备普跌基础。
• 土地市场热度下降，供地和成交面积均有所回落，但楼面均价略有回升。
• 政策调整和金融环境改善为市场提供了更多支持，但整体市场仍需时间恢复。