2022年深圳第一季度产业园季报-41页_2mb

深圳产业园市场监测报告（2022-Q1）总结

核心内容

本报告由克而瑞深圳不动产资管研究团队发布，涵盖深圳2022年第一季度宏观政策、政策补贴、土地市场及产业园市场表现等内容，重点分析了各区域产业政策、租金与空置率、产业用房供应及发展趋势。

主要观点

宏观经济与政策环境

• 2022年一季度深圳经济持续恢复，GDP同比增长约2.0%，第三产业增速为1.9%，固定资产投资增长4.9%。
• 工业增加值同比增长4.2%，高技术产品产量保持增长。
• 多项政策聚焦“20+8”战略性新兴产业和未来产业，推动产业转型升级与创新生态建设。

政策补贴

• 各区对制造业小微企业、服务业小微企业和个体工商户实施租金减免政策，部分区提供额外补贴。
• 宝安区、龙华区、光明区、坪山区等区出台具体措施，如免除3个月租金、减半收取3个月租金等。
• 鼓励非国有物业业主与租户协商免租、减租或缓租，政府提供一定比例的财政支持。

土地市场

• 2022年第一季度工业土地成交面积大幅下滑，仅为14.3万m²，环比下降93.82%。
• 成交总价约10280万元，环比下降91.8%，但楼板价增长约31.74%。
• 工业用地挂牌主要集中在龙岗区，其中龙岗区和光明区分别成交2宗和1宗。
• 城市更新项目中，产业方向以M0为主，平均移交率约为27%，民营企业为主要申报与实施主体。

产业园市场表现

• 全市产业园平均租金为71.64元/m²/月，空置率为17%。

• 各区市场表现如下：

  • 南山区：租金最高（126.5元/m²/月），空置率最低（2.9%）。
  • 福田区：租金为63.3元/m²/月，空置率最低（2.6%）。
  • 宝安区：租金为53元/m²/月，空置率为16%。
  • 龙华区：租金为53元/m²/月，空置率为12%。
  • 龙岗区：租金为63.9元/m²/月，空置率为17.8%。
  • 光明区：租金为51.9元/m²/月，空置率为18.7%。
  • 坪山区：租金为39.7元/m²/月，空置率为21.5%。

• 产业园类型差异：

  • 生产型产业园：租金低，空置率低。
  • 办公型产业园：租金高，空置率高。
  • 研发型产业园：租金中等偏高，空置率适中，被认为是经营效益较好的类型。

• 供应情况：

  • 2022年将入市的园区约19个，总建筑面积超509万m²。
  • 宝安区和光明区是未来产业园供应的主要区域。

关键信息

产业政策方向

• 七大战略性新兴产业：

  1. 新一代电子信息（网络与通信、半导体与集成电路、超高清视频显示、智能终端、智能传感器）
  2. 数字与时尚（软件与信息服务、数字创意、现代时尚）
  3. 高端制造装备（工业母机、智能机器人、激光与增材制造、精密仪器设备）
  4. 绿色低碳（新能源、安全节能环保、智能网联汽车）
  5. 新材料
  6. 生物医药与健康（高端医疗器械、生物医药、大健康）
  7. 海洋产业

• 八大未来产业：

  1. 合成生物、区块链、细胞与基因（含生物育种）、空天技术（4个未来产业）
  2. 脑科学与类脑智能、深地深海、可见光通信与光计算、量子信息（4个未来产业）

创新集群区

• 深圳市规划建设“十一个创新集群区”，包括：
  1. 深圳高新区深圳湾创新集群区
  2. 深圳高新区坪山园区创新集群区
  3. 深圳高新区坂雪岗-观澜创新集群区
  4. 深圳高新区九龙山-福民创新集群区
  5. 深圳高新区宝龙科技城-大运创新集群区
  6. 深圳高新区宝安园区创新集群区
  7. 前海(宝安)深港创新集群区
  8. 玉塘-马田-燕罗创新集群区
  9. 梅林-笋岗-清水河创新集群区
  10. 东部滨海国际生物谷创新集群区
  11. 深汕智造城创新集群区

产业趋势与建议

• 产业趋势：

  • 产业园供应未来5年持续放量，将对办公市场形成冲击。
  • 产业园区呈现分化趋势，区域主导产业和产业链集聚是吸引企业的重要因素。
  • 产业园区配套成为软实力，尤其强调人才配套。
  • “工业上楼”成为产业园区发展的重要方向。
  • 数字经济与数字化产业园成为未来趋势。
  • 产业专业服务成为园区运营的热点。

• 研究建议：

  • 探讨不同类型的产业园经营差异及其原因。
  • 分析研发型产业园的区域选择规律。
  • 研究产业与写字楼在客户渗透上的可能性。

联系方式

• 刘威，CAIC资管-深圳资管总经理
• 联系方式：liuwei@cric.com
• 联系电话：186-8873-7530