深度报告-20210929-招商银行-高标仓行业之全景篇_资金增配创造短期流动性红利_区域不均衡更需拿地真功夫_38页_2mb

高标仓行业全景分析总结

核心内容

高标仓作为现代化仓储设施，具备良好的降本增效特性，相较于传统仓，在空间利用、自动化水平、选址优势和合规属性等方面具有显著优势。然而，由于中国高标仓起步较晚，与欧美相比仍存在较大差距。随着电商和物流行业的持续扩张，高标仓需求呈现长期增长趋势，但短期内由于供给增速快于需求，出租率将有所下滑。

主要观点

• 供需结构：预计2025年底出租率将下滑至82%，但长期来看，随着供需格局的调整，市场有望重回景气状态。
• 区域分布：区域分化加剧，长三角、大湾区、环渤海和中西部各具特点，其中长三角和大湾区需求强劲，中西部和东北则面临供给过剩问题。
• 市场竞争：拿地能力是行业核心竞争力，专业开发商和电商系在拿地方面具备优势，而金融系则需依赖合作开发模式。
• 业务建议：应重点评估项目区位与开发商竞争力，控制合理杠杆率，守住估值和抵押率底线。
• 行业风险：云仓模式分流市场需求，地方政府态度变化和供需结构失衡可能引发估值波动。

关键信息

1. 市场供需

• 需求端：电商、物流、零售和高端制造是高标仓的主要租户，预计2021—2025年需求年复合增长率约为11%。
• 供给端：2020年底经营性高标仓存量为7198万平米，预计2025年将达到1.24亿平米，而电商和物流企业自建仓预计新增5665万平米。
• 出租率：预计2025年出租率约为82%，较2020年下降约5.4个百分点。

2. 区域格局

• 长三角：电商和高端制造业发展迅速，高标仓需求旺盛，上海、杭州、南京三大城市群呈现梯次结构。
• 大湾区：广州、深圳作为双核，带动高标仓需求，东莞、佛山、惠州受益于交通一体化，中西部和东北则面临供给过剩和需求疲软问题。
• 环渤海：北京疏解非首都功能，带动廊坊、天津等环京城市发展，济青市场供需均衡，东北市场仍低迷。
• 中西部：超前投资明显，高标仓供给过剩，消化周期预计超过3年，部分城市如成都、重庆、西安等成为投资热点。

3. 市场竞争

• 拿地能力：专业开发商和电商系具备更强的拿地能力，金融系则依赖合作开发模式。
• 资本运作：轻重结合模式有助于扩大规模，市场热度上升为行业带来短期流动性红利。
• 项目运营：租金收入与成本是决定回报率的关键因素，龙头企业在运营效率和招商能力方面具有先发优势。

4. 业务建议

• 大区位优先：重点支持北上广深及其周边城市，部分二三线城市存在投资过热风险，需审慎介入。
• 开发商评估：应关注其项目出租率、租户结构、过往开发项目的进度与成本控制、成功退出案例的数量。
• 投资策略：近期高标仓价格快速上涨，趋势能否维持尚待观察，建议控制合理杠杆率，CapRate不低于写字楼和购物中心。

5. 风险分析

• 云仓分流：云仓模式分流市场需求，可能影响高标仓的租赁需求。
• 地方政府态度：地方政府对仓储用地的供应态度可能发生变化，影响市场供需平衡。
• 供需失衡：短期供给过剩可能引发估值波动，需警惕市场调整风险。

总结

高标仓行业在未来几年将面临短期供需失衡和区域分化加剧的挑战，但长期来看，随着电商和物流行业的持续发展，以及传统仓的逐步替代，行业仍具有较大的发展潜力。专业开发商和电商系在拿地和运营方面具有明显优势，而金融系则需借助合作开发模式。建议关注核心城市和区域枢纽，合理控制投资节奏和杠杆水平，以应对可能的市场波动。