高标仓行业之全景篇：资金增配创造短期流动性红利，区域不均衡更需拿地真功夫-20210929-招商银行-38页_2mb

高标仓行业全景分析总结

核心内容

高标仓（高标准仓储）是现代化仓储设施，具有降本增效优势，相比传统仓，其空间利用率、自动化水平、选址优势及合规属性等方面表现更优。随着电商和物流行业的持续扩张，高标仓需求长期增长，但短期供应激增可能导致出租率下降。

预计2025年，高标仓总使用面积将达1.49亿平米，总供应面积达1.81亿平米，出租率降至约82%。在区域分布上，高标仓主要集中在长三角、大湾区、环渤海及中西部地区，其中中西部超前投资现象明显，消化周期预计超过3年。

主要观点

• 供需结构：短期内新增供给快于需求，导致出租率下滑；长期来看，随着供需格局调整，市场有望重回景气状态。
• 区域分布：长三角、大湾区、环渤海区域需求强劲，中西部则因投资过热面临消化压力，区域分化加剧。
• 市场竞争：拿地能力是核心竞争力，专业开发商、电商系企业具备优势，金融系需借助合作开发模式。
• 业务建议：优先支持北上广深及周边城市，审慎介入二三线城市，重点评估开发商的竞争力，控制杠杆率和CapRate。

关键信息

2.1 需求端

• 高标仓需求主要来自电商、物流、零售与高端制造等行业，预计2021-2025年CAGR约11%。
• 电商对仓储需求是传统零售的3倍，物流行业在增效提速中加大高标仓使用。
• 零售业集中化、高端化推动高标仓需求增长。

2.2 供给端

• 2020年经营性高标仓存量为7198万平米，预计2025年将达1.24亿平米。
• 电商和物流企业自建项目储备丰富，投放节奏影响市场供需。
• 中西部成为供给增量主力，但供需失衡导致空置率上升。

3.1 长三角

• 高标仓存量约2320万平米，占全国34%。
• 上海、杭州、南京三大城市群呈现梯次结构，上海城市圈需求最强。
• 电商销售额与快递业务量占全国约40%，高端制造业扩张进一步推动需求。

3.2 大湾区

• 高标仓存量约1000万平米，占全国14.6%。
• 广深供应稀缺，东莞、佛山、惠州受益于交通一体化，成为新增长点。
• 高标仓需求与区域经济结构和交通网络密切相关。

3.3 环渤海

• 高标仓存量约1616万平米，占全国23%。
• 北京疏解非首都功能，推动环京地区发展，廊坊、天津成为主要承接地。
• 济青市场供需均衡，沈阳、大连需求疲软。

3.4 中西部

• 高标仓存量约1909万平米，占全国28%。
• 超前投资导致消化周期长，部分城市已进入过度投资阶段。
• 产业吸引力逐步增强，如成都、郑州等地吸引大型企业设厂。

4.1 拿地能力

• 专业开发商和电商系具备更强的拿地能力，金融系需借助合作开发模式。
• 一手拿地考验政商关系，开发商需与政府保持密切沟通。

4.2 资本运作

• 轻重结合模式有助于扩大规模，市场热度提升带来短期流动性红利。
• 公募REITs试点为行业带来新的退出渠道，吸引大量投资。

4.3 项目运营

• 租金收入和成本是决定回报率的关键因素。
• 龙头企业具备先发优势，全网布局和项目经验提升运营效率。

风险分析

• 云仓模式分流市场需求：影响高标仓的市场需求。
• 供需结构失衡：可能导致估值波动。
• 地方政府态度变化：影响仓储用地供应和项目审批。

业务建议

• 大区位选择：优先支持北上广深及其周边城市，审慎介入部分二三线城市。
• 开发商评估：考察其出租率、租户结构、开发进度与成本控制、成功退出案例数量。
• 控制杠杆与CapRate：并购项目应控制合理杠杆率，CapRate不低于写字楼、购物中心。

图表与数据

• 图1-3：展示高标仓产品特征、使用成本与货物周转率对比。
• 图4-6：对比中国与欧美物流成本及高标仓存量、自动化仓库数量。
• 图7-14：市场供需结构、出租率与租金表现等。
• 图15-28：各区域高标仓存量、出租率及租金表现。
• 图29-35：开发主体类型、拿地模式、CapRate水平等。

总结

高标仓行业正处于供需调整期，短期出租率可能下滑，但长期仍具发展潜力。区域分化显著，核心城市与周边市场表现稳健，中西部和东北地区则面临较大的消化压力。拿地能力是核心，资本运作和项目运营能力亦至关重要。投资建议聚焦于优质区位和具备竞争力的开发商，同时需警惕云仓模式分流、供需失衡及地方政府政策变化等风险。