20240715-国盛证券-固定收益专题_从租售比到房价——来自国际大都市的经验_16页_2mb

租售比作为反映住房资产盈利能力的重要指标，其变化受到房价增速、人口规模、抵押贷款利率、收入水平和建成区面积等多种因素的影响。根据分析，全球范围内房价增速快会降低租售比，常住人口规模扩大、房贷利率高、人均可支配收入高、建成区面积小也会降低租售比，而人口少、房贷利率低、收入低和建成区大会提升租售比。

在中国，过去房价上涨惯性导致租金收益被忽视，租售比降至国际较低水平。2010-2021年间，中国房价大幅增长，租售比明显下降。2024年起，随着房价增速放缓，租售比的重要性开始提升。报告建议通过保持稳定的收入增长提升租金支付能力，降低贷款利率缓解租售比压力，并稳定人口流入，提升就业率来改善城市租房市场活力，从而提高租售比水平。当前，随着广谱利率下行，进一步降低抵押贷款利率有助于改善租售比，缓解租售比调整压力。风险方面需关注基本面、政策、数据误差以及国际对比有效性等潜在因素。