20251118-东吴证券-掘金城投公募REITs_基于关键价值研判指标的回溯观察_37页_1mb
报告摘要
- 报告目的：深度剖析城投平台公募REITs的投资价值，基于运营、估值、流动性及成交价四大维度的7项关键指标进行筛选，筛选出表现优异的标的。
- 价值研判指标体系：
- 运营指标：当期营业收入反映经营成果，可用于分红的可供分配金额体现现金流安全性。
- 估值指标：预期REITs分红率衡量现金回报能力，中债估值收益率预测年化收益，P/FFO倍数类比市盈率反映价格合理性。
- 流动性与成交价指标：日换手率观测交易活跃度，日涨跌幅反映短期市场认可度。
- 底层资产分类及表现：
- 交通基础设施类：浙商沪杭甬REIT（运营佳，估值高，流动性强）；中金安徽交控REIT（运营优，估值高，流动性良好）。
- 园区基础设施类：中金湖北科投光谷REIT（估值高分红，流动性与价格波动尚可）；易方达广开产园REIT（运营强，估值收益佳）。
- 保障性租赁住房类：国泰君安城投宽庭REIT（运营优，估值全优）；中金厦门安居REIT（估值收益优，流动性强）。
- 风险提示：估值回调、流动性不足、底层资产经营分化风险。
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