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从微观项目去化热度解析当前重点城市分化走势

2022年3月市场整体情况及去化率数据

• 缩水现象普遍存在：据CRIC监测，3月百城成交同比跌幅达51%。
• 各地表现分化：
  • 部分城市如沪、杭、苏等5城开盘去化率高于60%，显示出较强市场韧性📍；多数城市呈现跌多涨少态势
  • 疫情重创地区（如南京、武汉）和消费动力不足城市（如青岛、济南）表现尤其疲软📍，去化率多低于30%
  • 呈现出跌多涨少和高度分化特征

地方新政效果分析

• 政策效果参差：
  • 郑州市因政策引导进入积极修复周期📍，1、2、3月单项目月均到访量从144增至325组📍，月均成交从8套增至20套
  • 福州市例性开盘（如万科城市之光）虽有短期提振（87%认购率），但剔除后多数项目认购率不足20%，政策惠及面窄
  • 南宁市供需疲软，得益于契税补贴和公积金贷款放宽的政策相对力度有限
• 郑州成功经验：短期政策刺激效果较为显著📍📈，但长期恢复仍需城市基本面支持

部分"高热不退"城市表现

• 上海：即便面临疫情冲击与封控，开盘去化率仍高达60%以上，9个项目中有5个触发积分摇号📍，最高认购率达200%
• 杭州：3月整体去化率达63%，主城外围二圈层也能保持约90%去化率📍
• 北京：整体去化率36%，但项目层级差异显著📍，部分优质项目（如海淀天恒•学院里、朝阳京能•龙湖熙上）实现极低供应和认购率📍

区域板块"冷热不均"

• 苏州：3月9个推售项目中60%以上的去化率居近半年高位，按区域划分：园区、狮山板块热销（如建屋天著日光开盘），新城板块去化率也能达到60%-80%，而相城区、吴中区等板块销量则明显偏弱📍📉
• 西安：表现出更为显著的分化，主城区差异化程度高于新城区📍，银河、雁塔板块项目去化率多在60%以上📍，而西咸新区项目去化率普遍低于20%，26%

"筑底阶段"城市特征

• 广州、武汉：双双处于低迷状态📍📉，如广州3月整体去化率仅为20%，多数新开项目如招商雍云邸、学府悦城开盘认购率不足两位数📍📉。报价普遍高于上年水平，恐慌性观望情绪较为浓重
• 成都：受限于高首套房贷利率（5.6%）、历史交易量低等多重因素压制，市场预期仍不乐观📍📉

政策与展望

• 政策松绑不足：尽管利好政策整体向楼市倾斜，实际效果短期有限📍📉，如无锡、深圳等传闻的购房利好尚未落地
• 复苏预期分化：
  • 基于结构性反转因素，如人口和资金集中度高、配套设施支撑、政策友好等情况的早春城市如深圳、珠海、南京等，预期将在二季度率先复苏
  • 可能带动筑底企稳的城市包括武汉、郑州、厦门等
  • 当下仍需面对下行压力较大的包括昆明、南宁、重庆、福州、青岛、济南等城市