2025-05-06-莱坊-South_East_Greater_London_Offices_Q1_2025_7页_5mb

South East and Greater London Offices Q1 2025 Market Summary

市场概况

• 强劲开局： 2025年第一季度表现强劲，租赁活动增加，总承租面积120万平方英尺，同比上涨39%，达到2008年以来新高。
• 租赁活跃度： 平均交易面积为11,650平方英尺，略高于2024年平均值，反映定向租户活动的构成变化。
• 大型交易： 多起“10万平方英尺以上”交易完成，其中最大的单次（跨两个建筑）交易约为155,250平方英尺，是过去一年中此类交易的最大一笔。
• 库存全面上涨： 总承租面积120万平方英尺，创纪录地远超五年前同期平均水平，并且远高于各英镑区市场水平。

租赁活动

• 承租面积： 总共120万平方英尺。
• 活跃度： 完成107笔交易，在数量和质量上都远超五年前同期平均水平，反映企业继续投资于优质、空置率下降及具有良好ESG评级的物业。
• 升级意愿： 企业升级总部的意愿强烈。
• 空置率与质量： 总体空置率9.7%，但环境、社会和治理因素推动了对优质空间的需求。二级市场待售空间质量存在担忧。
• 租金： 较优越位置的租金同比增长。

投资活动

• 投资总额： 达到2.59亿英镑，为疫情以来最高水平，成交额占五年前平均值的84%。
• 溢价情绪： 反映出溢价情绪，尤其是在交易规模更大和空间亟需翻新的情况下。Prime净收益率在7%-7.5%之间。
• 投资方向：
  • 主要投资集中于优质资产。
  • 活跃的租赁需求推动新建筑建设。
  • 投资标准趋于谨慎，更偏向质量而非数量。

物业价格

• Prime租金： 继续增长，尤其在优质环境中（如Cambridge、Brighton、Oxford），Brighton租金同比上涨近6%。
• Prime NLR：
  • South East和大伦敦Prime级净初始租赁率稳定在7.0%-7.5%左右。
  • 较高质量空间的NLR保持在7%。Prime净初始租赁率是由租赁和资金两个因素共同决定的。

South East办公室细分

• 分地区业绩：
  • South East: 大型企业表现良好，承租面积高。
  • Brighton： Obtaining资本以2700万人币绝对价格竞购了Brinell大厦，并有其他大型交易。
  • Cambridge： De Grey资本收购。
• 办公区细分：
  • 金融/商业服务占比高（2024年为23%，2025年为18%）。
  • 实验型办公区（5%-6%）。
  • 科技+支持型办公区（9%）。
  • 其他行业也有显著的增长。

二级和管道数据

• 二级市场： 管道投资量有限，主要方向为翻新。对于新质高价区和较老低密度地区，投资兴趣可能不同，风险较高。
• 待售库存： 尽管管道投资受限，但待售优质空间库存充足。
• 规划和建设：
  • 开发管道： 较高水平的建设活动几乎全部集中在特定区域。
  • 空置率预测： 假设租赁持续，则South East和大伦敦空置率的高点将出现在2026-2027年，但这些假设需要进一步验证。
  • 办公室总存量： 南东部和大伦敦总计12100万平方英尺；M25、M4和M3市场也都有具体的数据。

关键交易

• The Brinell Building (Brighton)：2700万英镑出售。
• Forge (Woking)：2600万英镑出售。
• Great West House, Hounslow：2500万英镑出售，买家为 McGrath Group。
• 270-289 Milton Road, Cambridge：2300万英镑出售。

即将发生的重大事件

• South Oak Way, Reading (收购及融资)。
• Parkview, Uxbridge (完成)。
• 6 Roundwood Avenue, Heathrow (完成)。
• M25投资。
• 569,281平方英尺(Fc)套间苏格兰电力收购案。
• Development供应(预租)。

技术说明及免责声明

• 报告界定区域边界可能不精确。
• 包含性的具体定义（如伦敦金融城、B1、基本对冲）。
• 注意办公空间的质量分级是主观的。
• 包含的市场公告率不包括所有统计标准下的空置率。