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万科企业股份有限公司（2021年第三季度报告）总结

一、总体运营情况

万科报告期（2021年7-9月）坚持“城乡建设与生活服务商”的战略定位，面对房地产市场成交放缓及政策调整，通过多业务布局实现稳健经营。

二、财务表现

• 收入与利润：

  • 营业收入：第三季度1043.7亿元，同比增长9.7%；前三季度2714.9亿元，同比增长12.4%。
  • 净利润：第三季度归母净利润56.4亿元，同比下降23.3%；前三季度166.9亿元，同比下降16.0%。毛利率下滑5.4个百分点，主因近年地价占比提高。

• 现金流：

  • 经营活动现金流净额大幅下滑151.62%，显示经营支出增加。
  • 期末货币资金达1471.1亿元，净负债率为31.9%，财务状况依旧稳健。

三、业务进展

• 房地产开发：

  • 第三季度合同销售金额同比下降27.6%，累计销售金额同比下滑2.8%。
  • 新增37个项目，其中权益规划建筑面积约532.4万平方米；已售未结算资源较年初增长5.9%。

• 多元化业务：

  • 物业服务：万物云科技服务扩展至3000多个项目，线上化运营效率提升。
  • 长租公寓：“泊寓”新增开业3400间，出租率长期稳定在95%以上。
  • 商业地产：新开业面积32.6万平方米，商业资产规模增长。
  • 物流仓储：新增仓储项目，高标库运营面积扩大。

四、股东及治理结构

• 截至第三季度末总股本116.25亿股，前10大股东中深铁集团持股比例最高（27.61%），HKSCC NOMINEES LIMITED和香港中央结算有限公司分别为第二、三大股东。
• 公司治理规范，董事会、监事会及高管层均承诺报告内容真实、准确、完整。

五、其他重要事项

• 房地产市场整体趋冷：销售面积、金额增速显著放缓，土地市场明显降温。
• 财务结构稳健：净负债率控制在31.9%，有息负债以长期为主，具备融资优势。
• 财务数据未经审计，第三季度数据暂不适用新租赁及金融准则调整。

注：本报告主要基于应关注财务健康、业务拓展、金融结构及政策应对等关键要素。