三论中国经济修复式增长：调整，郑州地产优化政策效果待观察-20230818-西部证券-17页_580kb

郑州地产优化政策效果待观察

核心内容

郑州于2023年8月3日发布“稳楼市15条”政策，成为7.24政治局会议后首个放松地产政策的省会城市。该政策旨在通过优化房地产市场环境，刺激改善型需求，缓解当前市场调整压力，同时减轻购房者负担。尽管政策出台后郑州二手房市场出现成交量放量迹象，但价格仍处于低迷状态，新房市场表现相对平淡，政策效果仍需进一步观察。

主要观点

• 郑州房地产行业是其经济发展的重要支柱，占GDP比重远高于全国平均水平，且长期依赖土地财政。
• 当前郑州房地产市场面临较大的调整压力，包括商品房销量下滑、房价持续下跌、土地收入大幅减少等问题。
• 新政主要聚焦于需求端，通过放松限售、加大购房补贴、落实认房不认贷、降低交易税费等措施，刺激改善型购房需求。
• 政策对青年人才和多子女家庭的倾斜有助于吸引高层次人才并稳定人口结构。
• 政策效果存在传导时滞，短期内市场反应有限，长期效果仍需观察。

关键信息

一、房地产是郑州经济发展的重要支柱

• 郑州城镇化率持续提升，2004年至2021年从57.9%上升至79.1%，接近发达国家水平。
• 郑州人口持续流入，2022年常住人口达1282.8万人，较10年前增加379.8万人。
• 房地产和建筑业占郑州GDP比重达20.7%，远高于全国13.6%的平均水平。
• 郑州曾长期依赖土地财政，2016-2018年土地出让金占财政收入比重超过50%。

二、郑州房地产市场面临较大调整压力

• 2021年以来，郑州商品房销售面积增速大幅下滑，2021年和2022年分别为-21.2%和-16.7%。
• 房价持续下跌，2022年6月至今商品住宅销售均价累计跌幅超过25%。
• 土地成交溢价率降至历史底部，2022年土地出让金同比减少48.6%。
• 楼市库存去化周期长期处于高位，2022年底狭义库存达30个月，广义库存达83.5个月。
• “保交楼”出险项目数量位居全国首位，购房者预期尚未完全修复。

三、郑州地产新政释放信号

• “郑州18条”：放松限购、认房认贷，推动货币化安置，引导房贷利率下调。
• “稳楼市15条”：放松限售，落实“认房不认贷”，加大购房补贴力度，降低交易税费，试点现房销售，推进租售并举。

四、政策效果观察

• 二手房市场反应积极，挂牌量指数环比增加16.4%，成交量上涨60%以上，但挂牌价小幅回落，价格尚未明显回升。
• 新房市场量价表现平淡，政策效果需进一步观察。
• 政策对改善型需求和重点人群（如青年人才、多子女家庭）具有较强针对性，有助于稳定市场。

风险提示

• 政策传导存在时滞，短期内难以全面显现效果。
• 地产政策力度及效果可能不及预期。
• 国内房地产市场整体形势可能继续承压。

政策对比（“稳楼市15条”与“郑州18条”）

结论

郑州地产优化政策在一定程度上缓解了市场压力，重点刺激改善型需求，但政策效果仍需观察。短期内，二手房市场反应积极，但价格未明显回升；新房市场表现相对平淡。政策的实施与传导存在时滞，且市场整体仍面临城镇化放缓、人口结构变化等挑战。未来政策力度和执行效果将直接影响郑州房地产市场走向。