20210925-安信证券-恒大往事_盘点五个关键节点_10页_1mb

恒大发展历程关键节点总结

核心内容

恒大集团自2006年起开始筹备上市，经历数年曲折发展，最终于2009年成功登陆港股。此后，恒大在2013年实现千亿销售，开启多元化战略；2017年达到销售高光时刻，成为行业前三；2019年全面加速多元化布局；2020-2021年则因政策调控和融资环境收紧，面临严重现金流压力。

主要观点

• 恒大在2006-2009年期间通过引入战投和高息贷款实现快速扩张，但受次贷危机影响，IPO一度受阻。
• 2013年恒大开启永续债融资，大举拿地，推动土储规模增长，为后续发展奠定基础。
• 2017年恒大成为行业龙头，提出三年增长目标，并尝试借壳深深房回A，但最终未成功。
• 2019年恒大加速多元化布局，涉足新能源汽车、电池、电控、充电桩等全产业链。
• 2020-2021年恒大受三条红线等政策影响，融资受限，现金流承压，采取促销、资产出售、战投转股等措施应对。

关键信息

2009年：曲折完成上市

• 上市时间：2009年11月5日
• 融资规模：募集资金净额31.9亿港元
• 融资方式：第一轮战投（德意志银行、美林、淡马锡）4亿美元；第二轮战投（周大福集团、科威特投资局、德意志银行等）5.06亿美元
• 资金用途：63%用于支付土地款及项目资金，31%用于偿还结构担保贷款，6%用于补充营运资金
• 销售业绩：2009年完成303亿合约销售，同比增长402.3%
• 土储增长：2007年末土储达4580万方，相比2006年增长近7倍

2013年：销售千亿之年，开启永续债融资，大举拿地

• 销售目标：2013年销售金额达1004亿元，排名全国前五
• 债务结构：有息负债净增736.7亿元，达1338.4亿元，其中永续债融资250.2亿元
• 拿地强度：70.4%，土储倍数10.1倍
• 拿地区域：主要集中在一二线城市，如北京、上海、南京等
• 多元化启动：推出恒大冰泉、涉足足球和粮油产业

2017年：高光时刻

• 销售突破：全年销售金额达5000亿元，排名前三
• 利润表现：全年利润达370.5亿元
• 评级提升：标普和穆迪将公司评级展望调为正面
• 战投引入：分三轮引入1300亿战投，承诺未来三年净利润不低于500亿、550亿、600亿
• 土储扩张：新增土储达1.3亿平方米，拿地强度66%
• 文旅项目：童世界、养生谷等文旅勾地模式清晰，获取18个超大项目，占比40%

2019年：多元化全面加速之年

• 新能源车布局：通过收购FF、广汇、NEVS、卡耐新能源、Protean等，布局新能源汽车全产业链
• 总投资额：超过400亿元
• 战略合作：与德国hofer动力总成集团、国家电网等达成合作
• 增持盛京银行：持股比例从17.28%提升至36.40%，总代价132亿元

2020-2021年：现金流承压

• 政策影响：三条红线、贷款两集中等政策导致地产融资全面收紧
• 销售目标调整：2020年将全年销售目标由6500亿提高至8000亿
• 应对措施：
  • 加强促销去化，2020年完成销售7232.5亿元
  • 子公司引战和上市，如恒大物业、恒大汽车等
  • 资产出售，包括广汇能源、恒腾网络、嘉凯城等
  • 战投转普通股，部分战投权益由深圳人才安居集团、广州城投等持有

风险提示

• 信息披露不完整
• 数据口径存在偏差
• 房地产调控政策超预期

结构总结

• 2006-2009年：恒大通过引入战投和高息贷款实现上市，大幅扩张土储
• 2013年：恒大实现千亿销售，开启永续债融资，加速拿地和多元化布局
• 2017年：恒大达到销售高光时刻，提出三年增长目标，尝试借壳回A
• 2019年：恒大全面加速多元化，布局新能源汽车全产业链
• 2020-2021年：恒大受政策影响，现金流承压，采取促销、资产出售等措施缓解压力，但负面舆情增多

图表说明

• 图1：展示恒大土储倍数维持较高水平
• 图2：显示恒大在2013年及2016-2017年拿地强度较高
• 图3：呈现2020-2021年恒大主要事件时间轴

分析师声明

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