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2019高考考角：评楼市年度发布会总结

核心内容

2019年评楼市年度发布会聚焦2018年中国房地产市场的发展情况，分析了行业趋势、政策影响、市场表现及未来预测。整体来看，2018年房地产市场呈现以下特点：房产税政策逐步落地、限价政策持续收紧、市场成交量有所波动、租赁市场发展面临挑战、房企融资压力加大、物业板块成为新热点。

主要观点

• 房产税与限价政策：房产税政策逐步落地，限价政策不放松，市场调控持续加强。
• 市场成交量：整体市场成交量微降，但三四线城市表现相对较好，部分二线城市增长显著。
• 租赁市场：租赁市场发展面临诸多问题，包括租金贷暴雷、甲醛房问题及公寓炒租金争议。
• 房企表现：TOP4房企销售额达3万亿，千亿房企数量增加，房企集中度提升。
• 物业板块：物业服务企业加速上市，收并购活动频繁，市场集中度提高。

关键信息

房地产市场趋势

• 成交面积：2018年，一线城市成交面积下降，二线城市相对平稳，三四线城市先升后降。
• 成交金额：一线城市成交金额增长，但部分城市如北京、上海、广州等涨幅明显。
• 成交均价：北京、上海、深圳等一线城市的房价涨幅较大，而三亚、厦门等城市则有所下跌。

房企表现

• TOP4房企销售额：2018年TOP4房企销售额合计达3万亿，其中碧桂园、恒大、万科等房企表现突出。
• 千亿房企：2018年新增13家千亿房企，总数达到30家，房企集中度进一步提高。
• 销售项目数量：TOP100房企销售项目数量增长，单项目产能提升，市场呈现“百强房企一万盘”的现象。

土地市场

• 土地成交：2018年，三四线城市土地成交占比近80%，一线城市土地成交面积下降。
• 地价走势：2018年6成地价下跌，一线城市地价领跌，部分二线城市地价上涨。
• 地价排名：北京、上海、深圳地价居前，部分城市如西安、成都、郑州等地价上涨明显。

租赁市场

• 租赁乱象：租金贷暴雷、甲醛房问题及公寓炒租金争议成为热点，影响市场信心。
• 租赁市场发展方向：以存量为主、以个人为主、以市场化运营为主，但整体仍面临挑战。

房地产市场结构

• 新房与二手房：一线城市新房以大户型为主，二手房以小户型为主；二线城市新房以小户型为主，二手房以中等户型为主。
• 产品结构：部分房企出现产品降级，包括装修降级、配置降级，但质量不能降。

融资与上市

• 融资结构：房企融资结构变化明显，外币融资占比下降，境内融资增加。
• 赴港IPO：2018年赴港IPO迎来新高潮，多家房企申请上市，包括银城国际、德信中国等。
• 物业服务企业上市：南都物业、雅生活服务、碧桂园服务等物业服务企业纷纷上市，推动行业整合。

物业服务市场

• 物业企业上市情况：2018年多家物业服务企业上市，包括南都物业、雅生活服务、碧桂园服务等。
• 物业收并购：雅生活服务、嘉宝股份、南都物业等企业通过收并购扩大市场份额，提升竞争力。

其他重要数据

• 土地流拍：2018年土地流拍数量破千幅，下半年日均超4块。
• 大蓝筹表现：部分房企如中国海外发展、招商蛇口等在A股和港股表现较好。
• 房价与地价：北京房价重回第一，但部分城市如三亚、厦门房价下跌。

未来预测

• 房产税落地：预计房产税将在未来几年内逐步全面实施，对市场产生深远影响。
• 限价政策：限价政策仍将持续，市场将面临更多调控压力。
• 租赁市场：租赁市场将更加规范化，但短期内仍需解决租金贷、甲醛房等问题。
• 房企发展：房企集中度将进一步提升，千亿房企数量有望继续增长。
• 物业板块：物业服务企业将成为房企新的增长点，市场整合加速。

总结

2018年中国房地产市场在政策调控、市场变化和行业整合的多重影响下，呈现出成交量微降、地价波动、租赁市场乱象及物业板块崛起等特征。未来，随着房产税的落地和限价政策的持续，市场将更加规范，房企集中度将进一步提高，物业板块将成为新的增长点。