人大国发院-中国35大中城市住房支付能力指数研究报告（1998-2016）-2018.12-106页_782kb

中国35个大中城市住房支付能力指数研究报告总结

核心内容概述

本报告旨在通过科学构建住房支付能力指数，分析中国35个大中城市在1998-2016年间住房支付能力的变化趋势，评估房租和房价对中低收入家庭的支付压力，并提出相关政策建议。报告基于恩格尔系数构建住房支出收入比理论上限值，以更准确地衡量住房支付能力，并结合不同城市等级与区域划分，分析住房支付能力的区域差异和城市差异。

主要观点

• 住房支付能力的定义：住房支付能力是指家庭收入与住房支出的比值，若住房支出收入比过高，则家庭面临住房支付困难。
• 传统指标的局限性：传统测度方法如房价收入比和租金收入比缺乏理论基础，且为静态指标，无法反映动态变化。
• 理论模型的构建：基于恩格尔系数，构建住房支出收入比理论上限值，以更科学地衡量住房支付能力。
• 支付能力划分标准：根据住房支出收入比（HIit）与理论上限值（HIit^sup）的关系，将住房支付能力划分为无支付困难、轻度、中度、严重及负担不起五个等级。
• 租金支付能力分析：报告显示，尽管租金收入比总体呈下降趋势，但部分城市仍存在中低收入家庭租金支付困难的问题。
• 房价支付能力分析：房价收入比在部分城市较高，但未达到严重支付困难水平，房价上涨对住房支付能力有负面影响。
• 区域与城市差异：住房支付能力在不同区域和城市间存在显著差异，东部城市普遍比中西部城市住房支付能力更强。
• 政策建议：需通过租金控制、住房供给优化等措施，缓解中低收入家庭的住房支付压力。

关键信息

一、住房支付能力理论模型

1. 住房支出收入比理论上限值：
   住房支出收入比的理论上限值基于恩格尔系数，即家庭收入用于住房和食品的比例。公式为：
   $$
   HI_{it}^{\sup} = 1 - e_{it}
   $$
   该模型克服了传统静态指标的不足，提供了动态测度住房支付能力的理论依据。

2. 住房支付能力划分标准：

   • 负担不起：HIit > HIit^sup
   • 严重支付困难：HIit^sup > HIit ≥ 0.5
   • 支付困难：HIit^sup > 0.5 > HIit ≥ 0.3
   • 中度支付困难：HIit^sup > 0.3 > HIit ≥ 0.2
   • 轻度支付困难：HIit^sup > 0.2 > HIit ≥ 0.1
   • 无支付困难：HIit^sup > 0.1 > HIit ≥ 0

二、房租支付能力指数及其分布

1. 数据来源：
   使用1998-2016年中国35个大中城市的家庭收支数据及住房数据，其中租金数据来自禧泰房产数据库。

2. 房租支付能力指数计算公式：
   $$
   \text{租金收入比} = \frac{\text{单位住房建筑面积平均租金} \times \text{人均住房建筑面积}}{\text{人均可支配收入}}
   $$
   该指数反映中等收入家庭的租金支付能力。

3. 房租支付能力指数分布：

   • 严重支付困难：北京、福州、昆明、南宁、太原、杭州、海口、成都等城市在2011-2016年间租金收入比在0.3-0.5之间。
   • 中度支付困难：贵阳、西宁、济南、南京、长春、郑州、长沙、天津、西安、上海、广州、银川、石家庄、南昌等城市租金收入比在0.2-0.3之间。
   • 轻度支付困难：合肥、乌鲁木齐、呼和浩特、沈阳、青岛等城市租金收入比在0.15-0.2之间。
   • 无支付困难：其他城市租金收入比低于0.15。

4. 时间趋势：
   1998-2016年间，35个大中城市租金收入比总体呈下降趋势，中等收入家庭的租金支付能力有所增强。

三、房价支付能力指数及其分布

1. 房价支付能力指数划分：
   根据房价收入比（PIR）划分，部分城市如北京、上海等PIR较高，但未达到严重支付困难水平。

2. 房价支付能力指数分布：

   • 严重支付困难：部分城市房价收入比超过4，如北京和上海。
   • 支付困难：多数城市房价收入比在4-8之间。
   • 中度支付困难：部分城市房价收入比在2-4之间。
   • 轻度支付困难：部分城市房价收入比低于2。

3. 区域差异：
   东部城市房价支付能力普遍优于中西部城市，主要由于收入水平和住房供给结构的不同。

四、住房支付能力指数联合分布

1. 联合分布分析：
   通过联合分析房租和房价支付能力指数，发现部分城市在两个方面均存在支付困难，需综合政策干预。

2. 政策建议：

   • 加强租金控制，防止租金过快上涨。
   • 优化住房供给结构，增加可支付住房数量。
   • 提高中低收入家庭收入水平，改善住房支付能力。
   • 强化住房市场调控，防范住房泡沫和金融风险。

结论

本报告通过构建基于恩格尔系数的住房支付能力指数，揭示了中国35个大中城市在1998-2016年间住房支付能力的变化趋势。结果显示，部分城市中低收入家庭面临租金支付困难，房价上涨也对住房支付能力造成一定影响。报告建议政府采取租金控制、住房供给优化等措施，以缓解住房支付压力，促进住房市场的健康发展。