2024商业地产行业简析报告-嘉世咨询_16页_1mb

上海嘉世营销咨询有限公司商业地产行业简析报告内容总结如下：

1. 商业地产市场进入存量时代
   商业地产以商业用途为核心，包括写字楼、零售、工业物流、多户型住宅、酒店和专用地产六大类。我国经济基本面良好，消费市场韧性较强，但开发模式转型导致增量开发放缓。部分城市已出现供大于求，企业布局聚焦于高能级城市，如一线城市和成渝地区。三四线城市因消费能力薄弱，商业开发持续收缩。

2. 商业地产成交面积总体平稳
   2024年上半年，全国300城商办用地推出及成交面积保持平稳，但供需处于近十年低位。一线城市商办用地成交量下降，二线城市小幅回升，三四线城市回落。全国纯商办用地推出4778万平方米，成交4177万平方米。今年上半年百街商铺租金2437元/平方米/天，百MALL商铺租金2717元/平方米/天，均同比上涨但涨幅收窄。

3. 商业地产供大于求状况持续
   重点城市写字楼租金延续下跌，2024年二季度均价467元/平方米/天，上半年累计下降0.76%。购物中心已进入存量阶段，全国3万方以上已开业项目约6400个，总建筑面积56亿平方米。人均购物中心面积0.6平方米，一线城市达10平方米，二线城市0.9平方米，三四线城市0.4平方米，增量开发空间有限。

4. 商业地产交易活跃但买方谨慎
   2024年1-5月商办大宗交易额369亿元，同比下降32%，其中一线城市交易额181亿元，二线城市137亿元，三四线城市52亿元。房企通过折价销售优化现金流，内资企业卖家占比超40%。部分企业资产流入法拍市场，交易价格较低。

5. 商业地产资产证券化进展
   2023年CMBS+类REITs共70宗，发行金额9872.3亿元，其中CMBS占比74.3%。资产证券化呈现新趋势：非民营企业发行金额占比超80%，绿色主题受政策支持，港资企业拓展境内融资。2020-2023年CMBS和类REITs数量及金额持续上升。

6. 标杆企业经营稳中求进
   代表企业提升购物中心出租率至95%以上，华润万象生活2023年零售额1812亿元，增长43.3%；中粮大悦城销售额347亿元，增长37%。企业通过优化租户组合、创新场景和会员权益增强项目吸引力。

7. 商业地产面临短期债务压力
   2024年内到期商业地产存续债券规模61873亿元，占总额45.46%，季度分布显示一季度压力最大。企业需应对债务集中兑付风险，尤其面对流动性危机时需要出售商业资产回笼资金。

8. 行业主要挑战
   购物中心经营承压，物流地产因消费复苏乏力和外资影响降温，商业地产企业信用风险分化（国企和物流类企业压力较大），写字楼租金需求受内外需不足影响持续下行。

9. 未来五大发展趋势

10. 非标商业通过差异化优势成为市场新宠，吸引年轻群体。

11. EOD理念推动生态商业与环境治理融合，形成可持续消费场景。

12. 县级城市商业地产因经济基础良好和消费潜力成为新赛道。

13. REITs试点助力商业资产盘活，缓解房企流动性压力。

14. 数字化转型提升企业运营效率，拓展新商业模式，推动行业升级。

15. 行业现状与展望
    短期内商业地产市场仍处下行阶段，重点城市存在供大于求风险，企业需聚焦高能级区域。资产证券化和REITs试点为行业注入新活力，但需应对融资、运营及债务压力。