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中国房地产业分析报告总结（CMB International Global Markets）

时间轴
报告发布日期：2024年6月19日

市场概述
2024年5个月（5M24）全国房地产基本面持续走弱，市场整体表现疲软。从主要指标来看，房地产投资（REI）、土地购置、新开工面积等均出现不同程度下滑，销售数据虽改善但价格涨幅有限，主要得益于一线城市市场结构性回暖，尤其是核心城市表现相对突出。

以下是各关键领域的核心数据和结论：

1. 房地产投资（REI）

• REI同比增速：5M24累计同比下降至 -10.1%（4M24为-9.8%），拖累主要源于地产商土地购置意愿疲软和新开工面积下滑。
• 土地购置和新开工：土地购置和新开工面积下降幅度扩大，房地产企业在政策宽松后的信心尚未完全恢复。如图示所见，地市土地购置金额同比下滑44% YoY。
• GFA完工量：完工面积同比下滑18.4% YoY，尽管下降幅度较前值有所收窄，金额水平仍为 2022年6月以来最低， 反映“即买即建”政策支持力度减弱。

2. 销售表现

• 5月销售数据：新房成交量同比下降至 -20.3% YoY，但降幅较4月有所收窄，销售价格继续上涨，反映结构性市场变化。
• 均价上升：5月平均售价环比上升0.9%，主要由于北上深等一线城市交易更活跃、ASP高。
• 二三级市场分化：二级市场（二手房）复苏动能强于一级市场（新房），主要得益于政策适度放松。2024年第一季度至5月，二手房产成交同比下滑 -11%，相比第一季度末有所改善。

3. 城市表现（重点关注城市①Tier-1：北上广深等）

• 广州和深圳：在5月中旬至6月中旬期间，新房周成交量较均值水平分别上扬62%和20%。
• 上海和北京：
  • 上海：二级市场表现尤为强劲。
  • 北京：新房成交周增速下降6%，反映政策触底企稳后需求释放有限。
• 一级城市总体表现出色，尤其是广州、深圳和上海。

4. 政策环境与展望

分析师认为当前政策预期偏正面，但尚未形成系统性信贷支持。需关注下半年信贷、土地供应等方面的政策落地情况。当前更倾向于信贷端发力，利好资金需求较小的轻资产公司以及开发商中的优质蓝筹。

5. 估值建议

• 推荐标的：轻资产公司（如 CR MixC、Poly Services、Binjiang Services、Onewo、BEKE、Greentown Mgmt. 等），这些公司更适合当前市场震荡格局。
• 开发企业：推荐 China Resources Land（长期价值保留，估值方向调控下仍具潜力）。
• 行业评级：BUY 行业评级指向大中华地区房地产行业未来表现有望** outperform** 宽基指数，估值上行空间有限但结构分化将持续。

6. 总体总结

• 中国房地市场呈现结构性分化，一线城市表现优于三四线城市。
• 政策预期改善但从数据仍显偏弱，恢复节奏不一。
• 建议关注持有现金能力较强的轻资产服务公司，以及资金链稳定的开发头部企业。

> 本报告仅供参考，具体投资决策需独立判断。