20180315-申万宏源研究_香港_-房地产行业_投资略超预期但各指标趋弱_信贷展望仍可能持续偏紧_11页_917kb

房地产行业2018年1-2月分析报告总结

核心内容

2018年前两个月，中国房地产市场整体表现略超预期，但部分关键指标有所放缓，显示市场面临一定压力。国家统计局数据显示，全国新房销售面积同比增长2.3%，销售金额同比增长15.7%，销售均价同比增长13.1%，达到新高。然而，房地产投资增速为9.9%，虽高于去年同期的7.0%，但土地购置和新开工增速均有所放缓，分别同比下降1.2%和2.9%。此外，房地产企业到位资金同比增速降至4.8%，创历史新低，显示融资环境趋紧。

主要观点

• 销售表现：全国新房销售基本符合预期，但40个城市的销售数据表明市场动能减弱，尤其是一二线城市销售下滑明显。
• 投资趋势：房地产投资略超预期，但土地购置和新开工增速趋弱，显示开发商在土地市场的活跃度下降。
• 信贷政策：两会期间，高层强调居民杠杆风险，预示居民信贷将保持偏紧，影响房地产市场。
• 资本开支：尽管部分中小型开发商土地投资增长显著，但大中型公司增速放缓，整体行业资本开支预计增长30%以上，但背后隐含较大风险。
• 板块展望：分析师建议投资者保持防御策略，避免高杠杆和激进购地的企业，如富力、融创、合景泰富，同时对华润、龙湖等具备强开发与运营能力的开发商持乐观态度。

关键信息

2018年前两月数据

• 新房销售：1.27亿平米，同比增长2.3%，销售金额1.06万亿元，同比增长15.7%，销售均价8290元/平米，同比增长13.1%。
• 房地产投资：同比增长9.9%，高于2017年的7.0%。
• 土地购置：面积同比下降1.2%，金额同比持平，而2017年分别增长16%和49%。
• 新开工面积：同比增长2.9%，低于2017年的7.0%。
• 在建面积：同比增长1.5%，创历史新低。
• 竣工面积：同比下降12%，低于2017年的4%。
• 到位资金：2.4万亿元，同比增长4.8%，创历史新低。
• 销售预收款：1.2万亿元，同比增长5.8%，占总资金48%。
• 自筹资金：7390亿元，同比增长7.1%，占总资金31%。
• 国内贷款：5000亿元，同比增长0.3%，占总资金21%。
• 外资：12亿元，同比下降75%，占总资金0.1%。
• 个人按揭贷款：连续第十个月同比下降4%。

三月上旬销售情况

• 40城销售数据：1-2月同比下降14%，其中一线城市下滑27%，二线城市微跌6%，三四线城市同比回落19%。
• 三月销售：前13天数据显示，一二线城市销量同比下跌约40%，三四线城市跌幅收窄至2%，但多数城市仍显著下滑。
• 春节影响：2018年春节较晚，导致节后推盘推迟，需继续关注销售数据以判断市场动能变化。

政策动向

• 房产税：仍在立法阶段，预计至少需2-3年才能实施，短期内调控政策不会放松。
• 居民杠杆：银监会主席郭树清指出居民杠杆风险，央行副行长表示按揭贷款利率仍处于较低水平。
• 信贷收紧：政府持续收紧按揭贷款，银行受金融去杠杆影响，放贷意愿和能力减弱。

板块展望与评级

• 评级：分析师维持“Underweight”（减持）评级。
• 大中型开发商：1-2月销售增速回落至20%-30%，而部分中小公司因基数较低，销售增速仍较高。
• 资本开支：预计行业整体资本开支增长至少30%，但风险依然存在。
• 推荐投资：倾向于具备强开发与运营能力的开发商，如华润和龙湖，而对高杠杆企业及激进购地公司持谨慎态度。

企业表现与数据

1-2月销售增长

土地支出

估值与目标价

总结

整体来看，2018年前两个月房地产行业表现略超预期，但核心指标如土地购置和新开工增速趋弱，显示市场面临一定的压力。信贷政策持续收紧，居民杠杆风险被高层强调，这将对房地产市场产生长期影响。尽管部分中小开发商销售增长较快，但大中型公司增速放缓，行业资本开支增长预计显著，但背后存在较大风险。分析师建议投资者保持防御策略，避免高杠杆和激进购地的企业，同时关注具备强开发与运营能力的开发商，如华润和龙湖。