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信贷偏紧对销售的制约仍将持续存在：房地产行业周报总结

核心内容

2014年1月11日至17日，房地产市场整体表现疲软，新房和二手房成交均呈现下滑趋势，同时土地市场成交与供给减少，反映出房地产行业整体处于调整期。信贷政策持续收紧，对销售形成制约，尤其是北京地区。与此同时，部分城市通过加大自住型商品房用地供给，试图缓解房价上涨压力，同时推动行业转型与主题投资机会。

主要观点

• 新房市场：

  • 上周新房成交环比上升5.2%，但累计同比下降21.2%，显示销售依然低迷。
  • 一线城市成交偏弱，尤其是北京和广州，而二三线城市表现相对较好。
  • 库存持续减少，主要受一线城市供给较少影响，但北京和上海库存基本稳定。

• 二手房市场：

  • 上周二手房成交环比下降1.4%，延续了自去年三季度以来的下降趋势。
  • 北京和深圳的下降幅度较大，分别达到32.2%和34.3%。
  • 二手房市场整体仍处于调整阶段，成交水平较年初有所下降。

• 土地市场：

  • 土地成交与供给均减少，北京表现相对较好，加大了自住型商品房用地供给。
  • 北京推出的土地中，自住型商品房占比达88%，反映政策调控意图明显。
  • 东部特大城市土地供给受限，推动盘活存量成为主要手段。

• 地产板块表现：

  • 上周地产板块下跌1.12%，跑赢沪深300指数（-1.20%）。
  • 龙头公司表现弱于整体，如万科、保利、金地和招商分别下跌4.07%、2.74%、3.46%和5.79%。
  • 市场预期楼市淡季持续，板块表现已部分反映需求疲软。

• 投资建议：

  • 维持行业增持评级，认为需求不振将持续，但板块存在配置价值。
  • 建议关注转型公司及催化剂释放公司，如世联行、中粮地产、华夏幸福、京能置业、建发股份。
  • 建议关注国企改革主线，包括格力地产、华发股份、深振业A、中华企业。

关键信息

• 信贷政策影响：信贷偏紧对销售的制约将延续至春节后，北京取消首套房贷利率85折优惠的传闻加剧市场担忧。
• 政策调控：北京加大自住型商品房供地，推动房价调控。东部特大城市土地供给受限，盘活存量成为主要方式。
• 市场趋势：新房市场成交偏弱，库存减少，但需求疲软仍将持续。二手房市场持续下滑，部分城市如深圳、北京跌幅较大。
• 土地供给：土地成交与供给减少，北京和部分二线城市有所回升，但整体趋势向下。
• 投资机会：建议关注房地产服务业、城市更新、产城融合、自贸区建设、国企改革等主题。

重点公司表现

行业趋势展望

• 需求不振：预计需求疲软将持续，前期股价已隐含需求大幅下调的预期。
• 供需矛盾：随着土地供给减少，供需矛盾有望改善，但需求端仍需时间恢复。
• 政策风险：一线城市政策风险仍存，特别是房价上涨压力较大的城市。
• 主题投资：建议关注房地产服务业、城市更新、产城融合、自贸区建设、国企改革等主题。

总结

整体来看，房地产行业在2014年初仍面临销售疲软、信贷偏紧和政策调控的多重压力。然而，部分城市通过加大自住型商品房供地和推动城市更新，为行业提供了转型机会。分析师建议投资者关注具备转型潜力和政策受益的公司，以应对行业调整期带来的挑战。