2022-04-25-港交所-中国物流资产_2021_年度报告_252页_5mb

中国物流资产控股有限公司总结

公司概况

中国物流资产控股有限公司（CNLP Holdings）是一家在开曼群岛注册成立的有限公司，总部位于中国上海市虹口区东大名路1089号。公司股份代号为1589，致力于成为领先的物流设施及服务商，提供高品质的物流仓储和园区服务，推动物流行业向综合性供应链管理服务升级。

董事会及管理架构

• 执行董事：胡伟先生（主席兼首席执行官）、李晨先生、杨静女士、代伟伟先生
• 非执行董事：傅兵先生
• 独立非执行董事：翟昕女士、李伟先生、吉家根先生
• 审核委员会：李伟先生（主席）、吉家根先生、翟昕女士
• 薪酬委员会：吉家根先生（主席）、翟昕女士、代伟伟先生
• 提名委员会：胡伟先生（主席）、吉家根先生、翟昕女士
• 公司秘书：苏嘉敏女士
• 授权代表：胡伟先生、苏嘉敏女士
• 法律顾问：
  • 香港：缪氏律师事务所（与汉坤律师事务所联营）
  • 中国：竞天公诚律师事务所
• 核数师：毕马威会计师事务所

财务摘要

收入与利润

• 收入：2021年为905,035千元，较2020年增长13.3%
• 毛利：2021年为675,205千元，较2020年增长9.2%
• 毛利率：2021年为74.6%，较2020年下降2.8%
• 年度利润：2021年为25,787千元，较2020年下降61.3%
• 核心纯利：2021年为576,601千元，较2020年增长13.1%
• 核心纯利率：2021年为63.7%，较2020年微降0.2%

资产与负债

• 总资产：2021年为24,830,316千元，较2020年增长4.4%
• 总负债：2021年为13,205,893千元，较2020年增长8.6%
• 资产负债率：2021年为45.4%，较2020年增长3.8%

物流园区运营情况

已竣工物流园

• 总建筑面积：3,479,620平方米
• 租用率：92.9%
• 核心数据：
  • 北京宇培林海灘物流园：83,329平方米，估值821百万元
  • 上海宇航黄渡物流园：35,083平方米，估值285百万元
  • 苏州宇培物流园：118,613平方米，估值904百万元
  • 武汉宇培汉南物流园：73,098平方米，估值340百万元
  • 其他园区数据详见表格

待稳定物流园

• 总建筑面积：4.0百万平方米
• 稳定物流园：3.5百万平方米，租用率92.9%
• 待稳定物流园：0.5百万平方米，租用率低于90%

在建物流园

• 总建筑面积：405,376平方米
• 估值总额：475百万元

持作未来开发的土地

• 总建筑面积：654,089平方米
• 估值总额：2,287百万元

行业概况

• 宏观经济：2021年全球经济复苏不均衡，中国面临需求收缩、供给冲击及预期转弱三重压力
• 物流行业：受益于政策支持及市场需求，物流地产行业表现出良好的抗周期韧性
• 发展趋势：向供应链金融、智能供应链等领域发展，物流资产结构进一步优化，高线城市优质资产受市场追捧

政策与市场展望

• 政策趋势：
  • 《“十四五”冷链物流发展规划》等政策出台，支持物流行业发展
  • 地方政府专项债券、减税降费等政策将助力经济及物流需求
• 市场展望：
  • 预计未来三年物流仓储组合将增加，电商和三方物流扩张意愿最强
  • 市场需求旺盛，推动物流租户扩张，尤其是生鲜和医药物流仓储需求
  • 通过数字化新基建提升效率，优化物流成本及出租去化竞争力

财务分析

收入构成

• 收入增长：主要由于物流园数量增加、平均租用率及租金单价上升
• 销售成本：2021年为229,830千元，同比增长27.4%
• 销售及市场推广开支：2021年为42,263千元，同比增长22.2%
• 行政开支：2021年为153,626千元，同比增长31.3%
• 经营利润：2021年为881,000千元，同比增长10.4%

财务收入与成本

• 财务收入：2021年为24,646千元，同比下降31.0%
• 财务成本：2021年为417,115千元，同比下降14.6%
• 实际税率：2021年为90.0%，较2020年增加19.2%

借款情况

• 总借款：2021年为8,823,940千元，较2020年增长24.2%
• 借款结构：
  • 人民币借款：74.3%
  • 美元借款：25.7%
• 加权平均实际利率：
  • 人民币：5.5%
  • 美元：9.2%

可换股债券

• 2019年可换股债券：
  • 发行总额：1,109,000,000港元，年利率6.95%
  • 初始换股价：3.19港元，调整后换股价：3.00港元
• 2020年可换股债券：
  • 发行总额：775,050,000港元，年利率6.95%
  • 初始换股价：3.19港元，调整后换股价：3.09港元

重大交易及投资

• 出售无锡物流资产：
  • 通过无锡买卖协议，出售无锡目标公司50,000股普通股，总代价为13亿元人民币
  • 完成后，公司不再持有无锡目标公司及其附属公司的任何权益
• 退出基金：
  • 与ICBCI LP签署退出契据，ICBCI LP自愿退出基金，获得最高929百万元
• 购买事项：
  • Yupei Investment与达锋有限公司签署买卖协议，购买基金普通合伙人的50%已发行股本

人力资源

• 员工总数：194名
• 培训与薪酬：
  • 提供全面的培训计划及具有竞争力的薪酬待遇
  • 薪酬根据员工资历、经验、职务及级别确定
  • 设有年度考核系统，用于评估员工表现及决定加薪、奖金及晋升
• 福利支出：包括工资、福利及其他酬金

风险管理与财务政策

• 或然负债：无重大未列账的或然负债、担保或法律诉讼
• 资产抵押：部分投资物业作为抵押品，用于担保银行借款
• 融资政策：采用稳定、保守的融资及财务政策，保持最佳财务状况及最小化财务风险
• 资本支出：2021年为2,030.4百万元，主要用于物流园项目开发及物业收购

结论

中国物流资产控股有限公司在2021年实现了收入增长，同时扩大了物流设施网络。公司通过数字化及供应链优化，提升运营效率，并积极拓展业务。尽管面临宏观经济挑战，公司仍保持稳健发展，通过多种融资方式支持扩张计划，同时注重人力资源及风险管理，确保长期可持续发展。