房地产行业土地市场半月谈：19年拿地翘尾或是连续半年资金链偏紧压抑拿地后的正常补库存-20200111-招商证券-48页_903kb

土地市场半月谈总结

核心内容

2020年12月下半月，中国287个重点城市土地市场出现显著变化，整体供需关系从供大于需转向供小于需，土地成交面积同比大幅增长，土地出让金同比增加较多，尤其是三四线城市增幅显著。土地楼面均价和溢价率均有所上升，但不同用途土地表现各异。

主要观点

• 土地供应与成交：

  • 全国287城土地供应面积同比增加40.24%，成交面积同比增加39.70%，供销比下降至0.88。
  • 一二线重点40城和三四线247城土地供应和成交面积均同比增加，但一二线供销比下降更明显，降至0.84，三四线降至0.89。
  • 住宅用地供应和成交面积同比分别增长28.34%和37.21%，供销比降至0.94；商业用地供应和成交面积同比分别增长105.63%和79.98%，供销比降至0.82；工业用地供应和成交面积同比分别增长37.06%和30.40%，供销比降至0.80。

• 土地价格与溢价率：

  • 全国287城土地成交楼面均价2457元/平方米，环比下降1.58%；推出楼面均价2103元/平方米，环比上升7.69%。
  • 土地溢价率全国287城为13.60%，同比上升8.09个百分点，其中住宅用地溢价率13.87%，同比上升9.00个百分点；商业用地溢价率22.85%，同比上升12.64个百分点；工业用地溢价率3.87%，同比上升2.71个百分点。
  • 一二线重点40城住宅用地楼面均价环比下降2.57%，成交均价环比下降11.66%；三四线247城住宅用地楼面均价环比上升3.52%，成交均价环比上升31.31%。

• 土地出让金：

  • 全国287城土地出让金达5309亿元，同比增加73.22%。
  • 三四线城市土地出让金同比增幅最大，为91.40%；一二线重点40城土地出让金同比增加56.29%。

关键信息

• 土地供需关系：全国287城土地市场在连续7月供大于需后，12月下半月转为供小于需，供销比下降至0.88。
• 土地用途差异：
  • 住宅用地：供应和成交面积同比均有所增加，但一二线城市楼面均价下降，三四线城市楼面均价上升。
  • 商业用地：供应和成交面积同比大幅增加，但楼面均价和溢价率均有所上升。
  • 工业用地：供应和成交面积同比增加，但楼面均价和溢价率均有所下降。
• 区域差异：
  • 三四线城市在土地供应和成交面积、出让金等方面表现更为强劲，同比增幅显著。
  • 一二线城市土地供应面积同比小幅增长，但成交面积增长明显，导致供销比下降。

数据概览

结论

12月下半月土地市场表现活跃，尤其是在三四线城市，可能是由于前期资金链紧张导致拿地活动受限，现有所反弹。整体市场供需关系改善，土地价格和溢价率上升，但不同用途和区域的土地市场表现存在显著差异。