房地产行业存量物业市场系列跟踪报告（4）：二十年历程回顾，存量运营渐成实力房企必选项-20190528-光大证券-27页_2mb
报告摘要
二十年历程回顾：存量运营渐成实力房企必选项
核心内容
随着我国城市化进入下半场，房企盈利模式正从“产销模式”逐步转向“资管模式”，从“买地造房卖房”转向“资产整合优化运营”。存量物业市场成为房企转型的重要方向，尤其在“房住不炒”和促消费政策的推动下，实力房企纷纷布局存量物业运营，以实现资产增值和持续收益。
主要观点
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存量物业的发展历程
- 1998年前：港资企业及地方国企率先布局。
- 2003-2009年：华南企业及央企开启首波布局热潮。
- 2010-2016年：规模房企逐步启动商业地产战略。
- 2017年后：存量运营成为实力房企的必选项，TOP30上市房企基本实现存量布局，TOP10房企步伐更快。
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核心存量资产类型与前景
- 写字楼：受益于金融开放和TMT行业发展，具备长期配置价值，但空置率波动较大。
- 零售物业：租金出现下滑，但空置率处于低位，线上线下融合带来新的增长机会。
- 仓储物业：结构性短缺，一线城市物流地产租金持续上涨，发展迅速。
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融资渠道与挑战
- 经营性物业抵押贷款流程严格，融资成本高。
- 资产支持证券（CMBS/CMBN）适用于“弱主体+强资产”组合，可提升流动性。
- 类REITs产品发行规模大，但公募REITs仍处于探索阶段。
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投资建议
- 推荐关注陆家嘴和金融街，作为典型区域开发企业，持有优质稀缺存量物业。
- 推荐新城控股和华润置地，因其在全国范围内布局优质商业资产，运营能力强。
- 推荐中国金茂和万科A，因其国际合作密切，协同效应明显。
- 关注中华企业、光明地产、上实发展等区域国资房企，其母公司资源丰富，未来有望资产注入。
关键信息
- 2014-2018年TOP10房企投资性房地产复合增速达47%，高于总资产增速38%。
- 一线城市写字楼空置率整体平稳，租金稳中有涨。
- 零售物业租金下降，但空置率仍较低，线上线下融合推动业态升级。
- 仓储物业结构性短缺，一线城市物流地产租金持续上涨。
- 2018年快递业务量达507亿件，同比增长26.6%。
- 2019年类REITs产品共发行48支，总额约为972亿元。
- 公募REITs聚焦国家重大战略项目及政策导向行业，如物流园区、商场、写字楼、长租公寓等。
风险分析
- 国内宏观经济增速放缓或超预期，可能影响写字楼出租率及租金。
- 就业情况恶化可能导致居民可支配收入下降，影响零售物业和仓储物业需求。
- 外部环境如中美贸易摩擦也可能对存量物业市场产生不利影响。
行业与上证指数对比
图表显示，存量物业市场与上证指数存在一定的联动性，但其增长趋势相对独立，反映其作为资产运营板块的独立价值。
附录：典型存量物业持有房企
| 公司名称 | 存量资产类型 | 主要品牌或产品线 |
|---|---|---|
| 万科A | 商业、仓储物流、长租公寓 | 印力、泊寓、万纬物流 |
| 新城控股 | 商业物业 | 吾悦广场 |
| 陆家嘴 | 写字楼、商业、酒店 | 陆家嘴金融贸易区物业 |
| 金融街 | 写字楼、商业、酒店 | 金融街金融产业功能区物业 |
| 华润置地 | 商业、写字楼、酒店 | 万象城、万象汇、华润大厦 |
| 中国金茂 | 写字楼、商业、酒店 | J·LIFE、览秀城、金茂汇 |
图表说明
- 图1：城市化模式和房企盈利模式转变
- 图2：房企建筑施工/存量运营/金融支持等板块的关系
- 图3：存量市场与增量市场
- 图4：存量市场主要内容
- 图5：存量资产运营逐步成为实力房企的必选项
- 图6：2003-2009年各类型物业开发投资额累计同比
- 图7：2010-2016年各类型物业开发投资额累计同比
- 图8：TOP30上市房企各类存量资产布局情况
- 图9：2014-2018年TOP30房企投资性房地产和总资产的复合增速
- 图10：典型TOP10房企投资性房地产占比
- 图11：2018年上海写字楼市场租赁需求来源分析
- 图12：2018年中国重点城市IT行业聚集区租金水平
- 图13：2018年国内共享办公市场份额
- 图14：2018年大中型企业租赁共享办公的原因
- 图15-18：北京、上海、广州、深圳甲级写字楼租金及空置率
- 图19：三大需求对GDP增长贡献率
- 图20：我国社会消费品零售总额
- 图21：我国网络零售交易额及增速
- 图22：我国移动电商用户及增速
- 图23-26：一线城市优质商铺租金及空置率
- 图27：全年社会物流总额及同比增速
- 图28：快递业务量及同比增速
- 图29：各国物流成本占GDP比重
- 图30：中国/美国人均物流设施面积对比
- 图31：北京和上海工矿仓储建设用地
- 图32：一线城市物流仓储租金走势
- 图33：历年CMBS发行金额统计
- 图34：2019年发行的部分CMBS产品
- 图35：REITs与类REITs结构比较
- 图36：历年类REITS发行金额统计
- 图37：2019年发行的部分类REITS产品
- 图38：公司旗下长租公寓品牌“泊寓”
- 图39：公司旗下商业管理品牌“印力”
- 图40：万纬物流现有布局
- 图41：吾悦广场全国布局范围
- 图42：2014-2018物业出租业务收入
- 图43：陆家嘴持有物业分布
- 图44：陆家嘴租赁收入
- 图45：金融街持有物业业态结构
- 图46：金融街持有物业区域结构
- 图47：金融街租赁业务收入及增速
- 图48：金融街经营业务收入及增速
- 图49：华润置地持有物业租金收入及增速
- 图50：华润置地租金收入构成
- 图51：中国金茂高端酒店分布
- 图52：中国金茂物业租赁和酒店经营业务收入
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