20180811-英大证券-宏观经济专题_房价的决定因素-婚龄人口冲击波_7页_763kb

房价的决定因素——婚龄人口冲击波总结

核心内容

本文探讨了房价变动的核心决定因素，提出了一个基于“婚龄人口”与“边际土地供给”相互作用的分析框架。作者认为，房价的定价不仅受宏观经济总量（如经济增长率、货币供应量、城镇化人口）的影响，更关键的是由婚龄人口的边际变化所驱动。婚龄人口作为购房需求的主力，其数量变化直接影响房价的短期波动，甚至决定市场的高/低点。

主要观点

1. 婚龄人口是关键因子
   婚龄人口（通常指30岁左右）是房产新增刚需的主要来源，其变化对房价具有显著影响。与总人口相比，婚龄人口的边际变化更具决定性。

2. 房价与婚龄人口同步变化
   在中国，由于购房常作为结婚的前提，父母往往为子女准备婚房，因此婚龄人口与房价变动呈同步关系。而日本由于购房更多依赖个人收入，房价往往滞后于婚龄人口的变化。

3. 历史数据验证分析逻辑
   通过分析中国与日本的出生人口数据和房价走势，作者发现婚龄人口的高峰与低谷与房价的波动存在高度相关性。例如：

   • 中国1990-2000年出生人口在2020-2030年进入婚育阶段，将对房价产生重大影响。
   • 日本1947-1949年出生人口在1977-1979年进入婚育阶段，对应房价见底；1955-1960年出生人口在1985-1990年进入婚育阶段，对应房价见顶。

4. 未来趋势预测
   随着中国婚龄人口持续下降，房价将逐渐由卖方定价转向买方定价。一线城市因婚龄人口变化不同，房价走势也将有所差异。而三四线城市因缺乏婚龄人口支撑，未来可能面临房价下跌的风险。

关键信息

• 房价定价六大因子：经济增长率、货币增长率、婚龄人口、边际土地供给、总人口、边际消费倾向。
• 婚龄人口与房价关系：婚龄人口是短期房价波动的关键力量，尤其在购房需求旺盛的时期。
• 中国与日本对比：
  • 中国：婚龄人口与房价同步变化。
  • 日本：婚龄人口变化滞后于房价变动，且受收入水平影响更大。
• 2020年为重要转折点：中国婚龄人口进入下降周期，将对房地产市场形成长期压力。
• 土地供给影响：一线城市土地供给持续下降，叠加婚龄人口变化，将更清晰地反映房价波动。

数据与图表说明

• 中国出生人口与房价波动：通过将出生人口高峰年份加30，可推测对应婚龄人口进入市场的时间，进而预测房价走势。
• 日本出生人口与房价波动：类似地，日本的出生人口高峰和低谷也与房价的启动与结束存在对应关系。
• 北京土地供应宗数走势：2008-2016年北京土地供应宗数下降，与婚龄人口变化共同影响房价。

风险提示

• 本文为定性分析，部分包含数量分析，结论需结合最新经济数据进行演化。
• 房价变动受多重因素影响，婚龄人口仅是其中之一，不能单独作为预测依据。
• 投资决策需谨慎，本报告仅供参考，不构成投资建议。

行业与公司评级

• 行业评级：

  • 强于大市：行业基本面向好，预计未来6个月内跑赢沪深300指数。
  • 同步大市：行业基本面稳定，预计未来6个月内跟随沪深300指数。
  • 弱于大市：行业基本面向淡，预计未来6个月内跑输沪深300指数。

• 公司评级：

  • 买入：预计未来6个月内股价涨幅超过15%。
  • 增持：预计未来6个月内股价涨幅在5%-15%之间。
  • 中性：预计未来6个月内股价变动幅度在±5%之间。
  • 回避：预计未来6个月内股价跌幅超过5%。

结论

本文强调，婚龄人口的边际变化是房地产市场定价的核心力量，尤其在短期价格波动中表现突出。未来随着婚龄人口持续减少，房地产市场将面临结构性调整，一线城市与三四线城市的房价走势将出现分化。