20221129-招银国际-China_Property_Sector__Equity_financing_reopens_to_fuel_another_rally_4页_558kb
报告摘要
中国房地产行业总结
核心内容
中国房地产行业近期迎来政策利好，中国证券监督管理委员会（CSRC）宣布重新开放房地产企业的股权融资渠道，这是继中国人民银行（PBOC）推出16项支持措施后的重要政策转变。该政策被视为对房地产行业的重大支持，有助于缓解房企资金压力，稳定市场发展。
主要观点
- 政策转向：CSRC的政策被视为对房地产行业的态度转变，从“救行业”转向“救企业”，表明政府更倾向于直接支持有困难的房企。
- 融资渠道开放：允许房企进行并购、通过增发新股购买与房地产相关的资产（资金用于现有项目或债务偿还，而非土地购置或新项目启动）、非公开融资用于“住房完工”或“民生保障”项目，以及H股房企重新开放融资渠道。
- PE基金设立：允许符合条件的基金管理人设立房地产私募股权基金，为行业提供更多资金来源。
- 市场影响：该政策将为房企提供较大的融资空间，有助于改善流动性，降低违约风险，推动市场复苏。
关键信息
政策要点
- 股权融资重启：房地产企业被允许通过股权融资获取资金，结束5年限制。
- 并购支持：允许上市房企进行并购活动，提升市场集中度。
- 定向融资：允许非公开融资，但资金主要用于住房完工和民生项目。
- H股融资开放：H股房企若以房地产为主营业务，可重新开放融资渠道。
- PE基金设立：允许设立房地产私募股权基金，增强行业资本运作能力。
行业影响
- 政策信号：政策转变表明政府更重视企业生存而非行业整体发展。
- 资金支持：为房企提供融资空间，有助于缓解流动性危机。
- 风险降低：相比以往政策，股权融资不会直接增加房企债务规模，从而降低违约风险。
- 市场复苏：若销售回暖，市场可能迎来转折点，房企有望恢复活力。
潜在受益企业
| 公司名称 | 股票代码 | 最新股价（港元） | 市值（百万港元） | 目标价（港元） | 20A P/E | 21A P/E | 22E P/E | 23E P/E | PB | 股息率（22E） | 股息率（21A） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 万科H股 | 2202 HK | 14.58 | 208,607 | 33.92 | 3.6 | 6.2 | 6.7 | 6.3 | 0.5 | 8% | 6% |
| 中国奥园 | 688 HK | 19.84 | 217,146 | 30.49 | 5.1 | 5.0 | 5.6 | 5.3 | 0.5 | 7% | 5% |
| 保利发展 | 600048 CH | 16.33 | 195,477 | 5.55 | 6.7 | 7.1 | 7.0 | 6.6 | 0.9 | 4% | 4% |
| 中国金茂 | 600048 CH | 16.33 | 195,477 | 5.55 | 6.7 | 7.1 | 7.0 | 6.6 | 0.9 | 4% | 4% |
| 世茂集团 | 813 HK | 4.42 | 16,786 | NA | 1.1 | 1.1 | 1.3 | 1.2 | 0.1 | 26% | 29% |
| 碧桂园 | 3383 HK | 2.41 | 10,151 | NA | 0.9 | 3.0 | 1.8 | 1.9 | 0.1 | 25% | 0% |
| 时代中国 | 1233 HK | 1.22 | 2,564 | NA | 0.4 | 0.6 | 1.1 | 1.0 | 0.1 | 8% | 0% |
| 中国海外发展 | 1966 HK | 0.67 | 2,829 | NA | 0.7 | 0.8 | 1.0 | 1.1 | 0.1 | 30% | 0% |
| 中国恒大 | 3990 HK | 10.80 | 14,638 | NA | 2.7 | 2.8 | 4.3 | 4.3 | 0.5 | 18% | 10% |
| 恒大地产 | 000002 CH | 17.12 | 192,072 | 31.36 | 4.7 | 8.8 | 8.3 | 7.6 | 0.8 | 6% | 5% |
| 保利地产 | 600048 CH | 16.33 | 195,477 | 5.55 | 6.7 | 7.1 | 7.0 | 6.6 | 0.9 | 4% | 4% |
| 金科地产 | 002244 CH | 10.92 | 33,977 | 3.56 | 14.6 | 11.3 | 9.3 | 7.8 | 1.4 | 2% | 2% |
评级与展望
- OUTPERFORM：中国房地产行业预计将在未来12个月内跑赢相关市场基准。
- CMBIGM评级：
- BUY：股票未来12个月潜在回报超过15%。
- HOLD：股票未来12个月潜在回报在+15%至-10%之间。
- SELL：股票未来12个月潜在损失超过10%。
- NOT RATED：未被评级。
- OUTPERFORM：行业预计跑赢市场。
- MARKET-PERFORM：行业预计与市场持平。
- UNDERPERFORM：行业预计跑输市场。
风险与免责声明
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