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光明房地产集团股份有限公司2015年年度报告总结

公司基本信息

• 公司代码：600708
• 公司简称：光明地产
• 公司全称：光明房地产集团股份有限公司
• 法定代表人：张智刚
• 注册地址：上海市浦东新区张杨路838号25楼A座
• 办公地址：上海市静安区西藏北路199号
• 公司网址：www.bre600708.com
• 信息披露媒体：《上海证券报》
• 审计机构：立信会计师事务所（特殊普通合伙）
• 保荐机构：光大证券股份有限公司
• 财务顾问：海通证券股份有限公司、华福证券有限责任公司

财务概况

2015年度财务数据

• 营业收入：123.87亿元，同比下降7.09%
• 归属于上市公司股东的净利润：5.10亿元，同比下降38.71%
• 扣除非经常性损益的净利润：6.91亿元，同比增长502.39%
• 经营活动产生的现金流量净额：9.18亿元，同比增长119.58%
• 总资产：499.25亿元，同比增长12.63%
• 归属于上市公司股东的净资产：79.43亿元，同比增长25.52%
• 期末总股本：13.19亿股，同比增长158.38%
• 基本每股收益：0.4637元，同比下降39.81%
• 加权平均净资产收益率：8.80%，同比下降36.60个百分点
• 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率：18.05%，同比增加140.35个百分点

利润分配预案

• 每10股派送现金红利1元，共计13.19亿元，以2015年末总股本13.19亿股为基数。

非经常性损益

• 非经常性损益合计为-1.81亿元，主要包括：
  • 非流动资产处置损益：174.87万元
  • 政府补助：739.36万元
  • 其他营业外收入和支出：616.26万元
  • 少数股东权益影响额：3329.95万元
  • 所得税影响额：-529.54万元

公司业务概要

主营业务

• 房地产综合开发经营：涵盖住宅地产、商业地产、物业管理等。
• 物流产业链：包括冷链物流、保税供应链物流、城市冷链配送等。
• 主要产品：各类商品住宅、商业街区、写字楼、酒店等。

业务布局

• 开发足迹覆盖上海、江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北等8省1市。
• 公司拥有110多家下属企业，其中房地产产业链企业90多家，包括建筑施工企业（一级）、物业管理企业（一级）等。

核心竞争力

1. 健全的法人治理结构：完善治理制度，强化监督机制。
2. 优秀的战略管理能力：灵活应对市场变化，保持稳健发展。
3. 高效的管理能力和执行力：注重团队协作，提升企业整体运营效率。
4. 良好的品牌影响力：公司是上海市国资控股的大型房地产上市公司，“农工商房产”为上海市著名商标。
5. 优质丰富的项目资源：通过多种方式获取优质项目资源，如旧城改造、合作开发等。
6. 多元化的融资渠道：开拓中期票据、公司债等长期限、低成本融资方式，提高偿债能力。

行业分析

房地产行业

• 行业现状：2015年房地产行业面临库存压力，但政策利好推动销售回暖。
• 销售情况：全国商品房销售面积12.85亿平方米，销售金额8.73万亿元，分别同比增长6.5%和14.4%。
• 政策影响：政府出台多项政策降低购房门槛，如下调营业税征税期限、降低首付比例等。
• 发展趋势：去库存仍是2016年政策重点，行业竞争加剧，市场分化明显。

冷链物流行业

• 行业地位：冷链物流作为物流体系的重要组成部分，受到政策支持。
• 发展潜力：随着消费水平提高，生鲜和冷冻食品需求增长，冷链物流市场潜力巨大。
• 行业现状：中国冷链流通率仅为19%，远低于发达国家85%以上，行业存在较大提升空间。
• 发展趋势：货品品类细分、客户渠道多元化、价值链延伸是行业发展的主要方向。

报告期内主要经营情况

• 重组上市：2015年公司完成重大资产重组，实现营业收入123.87亿元，净利润5.10亿元。
• 品牌建设：公司更名为“光明地产”，提升品牌形象和影响力。
• 转型升级：探索城市更新、城中村改造、历史文化名镇建设，加快物流资源整合。
• 内部管理：加强采购、工程、销售等流程管理，提升制度执行力和资金运营效率。
• 财务结构优化：通过融资创新、贷款置换等手段降低融资成本。

资产负债情况

资产变动

• 货币资金：41.38亿元，同比增长93.01%
• 非流动资产合计：16.06亿元，同比下降64.23%
• 固定资产：3.51亿元，同比下降74.99%
• 无形资产：0.35亿元，同比下降97.75%
• 长期股权投资：0.50亿元，同比下降91.74%
• 可供出售金融资产：0.17亿元，同比下降97.68%

负债变动

• 短期借款：103.10亿元，同比增长98.32%
• 流动负债合计：310.94亿元，同比增长44.96%
• 应付债券：5.19亿元，同比下降42.85%
• 长期应付款：0.50亿元，同比下降97.78%
• 非流动负债合计：104.20亿元，同比下降32.18%

重大资产重组

• 置入资产：农工商房地产（集团）有限公司100%股权及上海农工商房地产置业有限公司25%股权。
• 置出资产：上海海博股份有限公司除物流业务相关资产外的其他资产及负债。
• 募集资金：非公开发行不超过3.27亿股新股募集配套资金。

风险提示

• 风险因素：房地产行业库存压力、区域市场分化、政策不确定性等。
• 风险声明：公司已对可能的风险进行了详细分析，详见第四节“公司关于未来发展的讨论与分析”中的“可能面对的风险”部分。

未来展望

• 房地产行业：政策将继续以“分类指导、因地施策”为原则，推动去库存和市场理性发展。
• 冷链物流行业：行业将迎来快速发展，公司致力于打造现代食品物流体系，提升服务能力。
• 公司发展：继续深化资产证券化改革，强化品牌建设，拓展优质项目资源，优化融资结构。