房地产行业回望2008年宏调政策的心路历程：非常时期有哪些非常之策？-20200319-太平洋证券-11页_847kb

2008年金融危机期间中国宏观调控与房地产政策回顾

核心内容

2008年国际金融危机爆发后，中国政府采取了一系列宏观调控政策以应对经济下行压力，其中包括对房地产行业的支持措施。当前新冠疫情引发的全球金融市场动荡，使部分市场参与者开始将2020年与1929年大萧条时期进行类比，但实际政策空间远大于2008年。2008年的政策调整显示出“从紧到松”的渐进过程，而当前的政策仍处于相对严格的调控状态，因此政策放松的可能性存在但需谨慎评估。

主要观点

• 政策空间大：当前中国房地产调控政策已处于较严状态，若经济形势恶化，政策空间远大于2008年，无需立即出台非常规政策。
• 2008年政策演变：2008年宏观政策从“双防”（防止过热、防止通胀）逐步转向“一保一控”（保持平稳较快发展、控制物价上涨），最终推出“四万亿”计划，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。
• 房地产政策转向：在危机初期，房地产政策仍以限制为主，但随着形势恶化，中央开始出台刺激政策，如降低首付比例、减免交易环节税负、放宽融资条件等。
• 融资与土地政策调整：2008年房地产信托贷款政策逐步放宽，取消“四证”要求，允许“三证”项目融资。土地审批也进行了灵活调整，以支持房地产项目落地。
• 地方政策先行：在中央未正式表态前，各地政府已陆续出台房地产刺激政策，显示出地方政府在政策执行中的主动性。

关键信息

2008年房地产政策调整历程

• 2008年10月22日：央行和银监会宣布降低首套房首付比例至20%，并下调个人住房贷款利率下限至贷款基准利率的0.7倍。
• 2008年12月20日：国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，支持房企合理融资需求，放宽二套房首付比例。
• 2009年3月25日：银监会允许信托公司对仅取得“三证”的房地产项目发放贷款，并重新开放“名股实债”操作。
• 2009年5月25日：房地产最低资本金比例由35%下调至20%（保障性住房及普通商品住房）和30%（其他房地产项目）。

土地政策灵活调整

• 2009年：国土资源部加快审批速度，允许先行用地，缩短审批时间，简化程序，以支持房地产项目落地。
• 2011年：土地政策开始回归常态，不再为扩内需提供特殊支持。

央行与银监会的政策动态

• 2008年9月15日：央行宣布“双降”，下调贷款利率和存款准备金率。
• 2008年10月8日：央行再次“双降”，与美联储等六国央行同步降息。
• 2008年12月23日：央行第三次“双降”，进一步放松信贷环境。
• 2009年1月：国务院发布重点产业振兴规划，进一步推动经济复苏。

市场反应与风险提示

• 2020年市场担忧：由于部分城市暂停外地购房者使用公积金贷款，地产信托额度未松动，美元债收益率高企，市场对房地产政策放松预期减弱。
• 风险提示：政策收紧超预期、销售下滑超预期可能对市场造成冲击。

投资评级说明

行业评级

• 看好：预计未来6个月行业整体回报高于市场整体水平5%以上。
• 中性：预计未来6个月行业整体回报介于市场整体水平-5%与5%之间。
• 看淡：预计未来6个月行业整体回报低于市场整体水平5%以下。

公司评级

• 买入：预计未来6个月个股相对大盘涨幅在15%以上。
• 增持：预计未来6个月个股相对大盘涨幅介于5%与15%之间。
• 持有：预计未来6个月个股相对大盘涨幅介于-5%与5%之间。
• 减持：预计未来6个月个股相对大盘涨幅介于-5%与-15%之间。

附录：销售团队信息

研究院信息

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