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招商蛇口（001979.SZ）动态跟踪总结

核心内容概述

招商蛇口（001979.SZ）于2022年12月17日发布《发行股份购买资产并募集配套资金预案》，通过收购深投控持有的南油集团24%股权以及招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，实现优质资产的整合与资产负债表的良性扩张。公司作为优质央企，率先受益于“第三支箭”政策，展现出积极扩张的态势。

主要观点与关键信息

资产整合与流动性补充

1. 资产收购：公司拟通过发行股份购买南油集团24%股权和招商前海实业2.89%股权，交易完成后南油集团将成为公司的全资下属公司，招商前海实业的权益比例将由83.10%增至85.99%。
2. 资金用途：募集配套资金不超过交易对价的100%，将用于存量涉房项目、标的公司项目建设、补充流动资金和偿还债务，不用于拿地拍地或开发新楼盘。
3. 股份发行价格：发行股份价格为15.06元/股，交易价格尚未确定。

前海片区权益资产提升

1. 前海自贸投资：南油集团通过招商前海实业间接持有前海自贸投资的股权，该公司在前海蛇口自贸区内拥有优质土地资源，负责前海妈湾片区的开发与运营。
2. 土地使用权：截至公告日，前海自贸投资拥有已完工园区建面超39万平方米，控制前海妈湾片区42.53万平方米及前海深港合作区妈湾组团38.09万平方米土地使用权。
3. 资产负债改善：通过此次交易，公司对招商前海实业的权益比例提升，有望进一步改善资产负债率。

盈利能力与估值

1. 盈利预测：公司2022-2024年EPS预测分别为1.01元、1.25元、1.29元，当前股价对应PE估值为13.8、11.2、10.8倍。
2. 评级：维持“买入”评级，认为公司具备较强的资源与信用优势，市场出清后市占率有望持续提升。
3. 财务表现：2020-2022年公司归母净利润分别为12.25亿元、10.37亿元、8.57亿元，净利润率呈下降趋势，但长期运营收益稳定增长。

风险提示

• 销售及拿地不及预期
• 项目开工与交付进度不达预期
• 市场下行超预期

估值与财务指标

盈利能力

偿债能力

估值指标

每股指标

公司基本面与市场表现

• 总股本：77.39亿股
• 总市值：1079.60亿元
• 一年最低/最高价：11.08元/17.43元
• 近3月换手率：37.93%

股价相对走势

• 1M：-6.15%
• 3M：-14.67%
• 1Y：30.24%

分析师信息

• 分析师：何缅南
• 执业证书编号：S0930518060006
• 联系方式：021-52523801 / hemiannan@ebscn.com

总结

招商蛇口通过资产收购与配套融资，加速优质资产整合，优化资产负债结构，增强公司流动性。公司具备强大的集团资源与综合开发能力，未来盈利有望稳步提升。当前PE估值较低，具备一定的投资吸引力，维持“买入”评级。然而，需关注市场环境变化及项目执行情况对盈利的影响。