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凯投宏观住宅开发土地指数 Q4 2024 总结

市场概览

• 2024年第四季度英格兰住宅开发土地价格持平，受经济挑战、开发商谨慎态度及政策不确定性影响，短期内不会出现显著波动。
• 先前发布规划改革措施（恢复强制住房目标、放宽绿化带限制等）已提振市场信心，但政策落地和地方资源问题仍存担忧。

土地市场动态

1. 土地类型：

   • 绿地（Greenfield）和棕地（Brownfield）土地价值稳定，高质量地块吸引开发商兴趣。
   • 城市棕地项目面临规划审批难、可行性和资金问题，受营养/水质限制的地块开发受阻。

2. 购买者：

   • 房地产投资者（BTR开发商、共居项目等）和学生住房开发商表现活跃。
   • 批发市场受利率影响，但金融市场的利率预期（2025年2-3次降息）可能支撑需求。

3. 土地供应：

   • 国家规划政策（NPPF）调整提升土地可用性，但近40%的开发商认为土地供应不足。
   • 社区协会（HAs）减少对经济适用房（Section 106）竞标，导致供应压力。

影响因素

• 金融压力：4.5%的基准利率仍高，材料、净零目标成本上升，部分开发商转向批发交易。
• 政策与规划：规划审批延迟依旧是主要障碍，部门资源短缺加剛建设滞后问题。
• 市场需求：短期观望情绪浓厚，对2025年产能的预测集中在20万至25万套之间，预期强度下降。

2025年展望

• 预期住宅开发启动量同比减少，创造就业下降，但市场仍关注政策动态，特别是住房和土地可用性。
• 商业开发商的投资高峰期压制了住宅市场的活力，政府加速住房项目的承诺可能提升市场情绪。

关键数据点

• 价格预期：65%的受访者预期土地价格保持现状，20%看涨，15%看跌。
• 产能预期：认为2025年房屋建设能力超过30万套的占52%，250万占比16%，多数在20万至30万套区间。
• 负担能力：房屋邀请结果的不确定性，以及土地供应不足是持续压力。