20180603-招商证券-招商房地产最新观点_数据跟踪_中型龙头成_后起之秀___部分房企发债中止或是_关门开窗__39页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

1. 销售数据改善

   • 5月百强房企销售额单月同比增速反弹至50%，其中top11-30和top31-50房企增速分别反弹21%和68%，表明中型龙头房企在规模诉求下开始滞后发力。
   • 1-5月销售增速整体维持高位，金茂、滨江、融信等房企销售增速超过100%，合景泰富、融创等超过50%。
   • 与2017年相比，部分房企如金茂、富力、金科等销售增速明显改善，显示出行业复苏迹象。

2. 行业复苏趋势

   • 基本面改善推动房地产板块出现超额收益，投资者应关注销量改善带来的基本面驱动。
   • 一二线城市销售复苏早于三四线，预计全局销量底部将在三季度出现，三四线城市底部可能在第四季度。
   • 高周转公司如万科A、保利、金地等仍是首选，具备低净负债率和稳定现金流。

3. 房企融资与流动性风险

   • 花样年、碧桂园、富力地产等房企发债中止，引发市场对流动性风险的担忧，但并非整体市场风险，而是“关门开窗”的阶段性调整。
   • 流动性改善利好房地产板块，市场利率的下降将推动早周期房企受益。

4. 政策与市场变化

   • “租购并举”政策推动房地产向长租市场转型，大开发商和地方国企将主导集中式长租，二手中介则主导分散式长租。
   • REITs相关主题成为长期关注点，具备价值创造能力的房企如华侨城、万科A等值得关注。

5. 区域与城市分析

   • 京津冀和粤港澳大湾区为中长期价值型区域，关注区域型龙头房企。
   • 重点城市如北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州等销售数据有所回升，但三四线城市销售仍处下行通道。

主要观点

• 行业复苏主要在一二线城市：销售数据表明，一二线城市销售复苏早于三四线，预计三四线城市底部将在第四季度出现。
• 中型龙头房企表现突出：top11-30和top31-50房企销售增速大幅反弹，显示其在行业复苏中的后起之秀地位。
• 流动性风险是短期因素：尽管部分房企发债中止引发担忧，但整体市场流动性改善，利好房地产板块。
• 高周转与低净负债率是核心优势：万科A、保利、金地等公司具备高周转和低净负债率，是当前市场中的优选。
• 政策驱动转型：房地产行业正向多元化转型，关注医美、物流地产等新兴领域，如苏宁环球、南山控股等。

关键信息

• 销售数据：

  • 57城一手房销量环比增长22%，一线城市销量环比增长42%，二线城市增长27%，三四线增长14%。
  • 5月一手房销量同比降幅扩大，其中二线城市降幅最大（-53%），三四线降幅相对较小（-23%）。

• 房价走势：

  • 70城房价同比下滑至5.3%，环比小幅回升至0.6%。
  • 一线城市房价同比下滑最明显，部分城市如丹东、海口、三亚、西安房价涨幅较高。

• 土地市场：

  • 4月住宅类土地供应同比增速回升至19%，但成交面积跟随供应回落。
  • 楼面均价趋势性回落，溢价率维持低位，一线城市的楼面均价下降显著。

• 政策动态：

  • 北京、福州、惠州、江苏等地出台政策，加强房地产市场管理，打击炒房行为，规范土地审批和登记。

推荐公司

• 高周转公司：【万科A】、【保利】、【金地】
• 资源型公司：【华侨城A】
• 高杠杆高周转型公司：【中南建设】、【阳光城】、【泰禾集团】
• 多元化转型公司：【苏宁环球】、【南山控股】
• 国企改革受益公司：【侨城】、【保利】、【南国】等

风险提示

• 行业调控政策超预期
• 龙头企业销量短期不及预期，可能带来板块波动
• 融资环境变化可能影响房企流动性

数据速览

• 一手房销售：57城日均销量同比降幅扩大，但环比增长显著。
• 二手房销售：部分城市如北京、深圳、杭州、南京等销售环比增长，但整体仍处于下行通道。
• 土地供应与成交：一线城市住宅类土地供应与成交面积回落，但二线城市及部分三四线城市有所回升。
• 利率与流动性：市场利率持续改善，利好房地产板块。