20230103-浙商证券-夺回失去的牛市系列研究六_房地产如何走过过渡期__4页_656kb

房地产如何走过过渡期？总结

核心内容

本报告探讨了中国房地产行业在新发展模式过渡期内的政策走向与市场影响。报告指出，2023年将是房地产行业向新发展模式平稳过渡的关键一年，政策重点分为供给侧与需求侧两方面。

主要观点

1. 需求侧政策将逐步放松，仍有增量空间

• 当前问题：房地产市场面临销售不振与预期转弱的挑战。
• 政策方向：中央多次强调改善预期、扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求。
• 政策覆盖：2022年以来，全国已有超300个省市县出台超千条政策，主要集中在优化限购、降低首付比例、提高公积金贷款额度等方面。
• 政策扩展：政策放松正从三四线城市向头部二线城市及一线城市扩展，如杭州、南京、武汉、厦门等地已陆续放松限购政策。
• 利率调整：5年期LPR有望进一步下调，以降低购房成本。
• 风险对冲：若房价明显上涨，可能动用房产税等政策进行调控，坚持“房住不炒”原则。

2. 供给侧政策基本出台完毕，向“三低”主体转型

• 政策导向：“保项目+阶段性保主体”，重点保障项目顺利推进与核心民营房企稳定。
• 政策工具：包括“三支箭”政策，即：
  • 第一支箭：支持房地产开发贷款投放，强调项目风险与集团风险区分。
  • 第二支箭：民营企业债券融资支持工具，惠及部分核心民企。
  • 第三支箭：恢复涉房企业并购重组与再融资，重点支持“保交楼”与“保民生”。
• 主体转型：地产投资将逐步向“低负债、低杠杆、低周转”企业过渡，尤其是国企。
• 国企优势：国企运营更稳健，资金成本低，在新监管环境下具备更强竞争力。

3. 城市更新将成为地产投资的重要支撑

• 行业趋势：中国地产市场正从增量市场向存量市场转变。
• 政策支持：《十四五规划》首次为城市更新设立数量型指标，要求完成大量老旧小区、老旧厂区、老旧街区及城中村改造。
• 投资潜力：城市更新预计在“十四五”期间拉动投资规模超10-12万亿元，平均每年拉动2-2.5万亿元。

关键信息

• 民企存量项目：截至2020年底，民企在地产投资中占比达88.5%，但近两年因现金流压力出现停工潮。
• 国有化趋势：2022年土拍市场中，央企、地方国企拿地金额占比分别达到39%和40%，民企占比降至16%。
• 净停工面积：自2022年6月以来，净停工面积累计同比增速显著提升，11月仍未明显改善。
• 政策延续性：“保项目+阶段性保主体”政策将延续至2023年，助力行业平稳过渡。

风险提示

• 地产风险剧烈程度可能超预期。
• 政策推进速度可能超预期。

重要图表说明

表1：各类型企业在地产投资中的占比（单位：亿元）

• 国有占比：2020年国有企业在地产投资中占比6.4%，2018年为4.6%。
• 民企占比：2020年民企占比达88.5%，2018年为90.2%。

表2：2021年及2022年集中供地不同类型企业的拿地金额占比（%）

• 国有化程度提升：2022年土拍市场中，央企与地方国企拿地金额占比显著提升，民企占比下降。

图1：2022年以来新增净停工面积累计同比估算

• 图表显示，自2022年6月以来，净停工面积累计同比增速明显上升，11月仍未显著改善，反映房企停工问题持续存在。

投资评级说明

• 股票投资评级：基于报告日后6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅，分为买入、增持、中性、减持四个等级。
• 行业投资评级：基于行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅，分为看好、中性、看淡三个等级。
• 风险提示：本报告不构成投资建议，投资者应独立评估并结合自身情况决策。

法律声明

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