20130827-申万宏源-销售整体仍偏淡_但一线开始反弹_13页_437kb

房地产市场调研及数据周报（2013/08/17-2013/08/23）总结

核心内容

本报告为2013年8月17日至23日的房地产市场调研及数据周报，重点分析了房地产市场销售、二手房交易、住宅可售情况以及土地成交数据，揭示了市场整体表现及主要城市差异。报告指出，房地产销售整体偏淡，但一线市场开始反弹，政策性事件是股价反弹的主要催化剂。

主要观点

1. 一手房销售

• 申万跟踪的45大城市一手房成交套数合计为49,026套，环比下降1.3%，同比下降11.7%，但年初至今累计同比增长21.7%。
• 一线城市成交套数7,589套，环比增长12.9%，但同比下降8.6%；二线城市成交套数31,045套，环比下降3.4%，同比下降11.6%；三线城市成交套数10,392套，环比下降4.1%，同比下降14.0%。
• 一线城市销售表现较好，显示出市场开始回暖；二线城市和三线城市销售则相对疲软。

2. 二手房销售

• 申万跟踪的15大城市二手房成交套数合计为12,382套，环比增长7.9%，同比增长6.4%，且年初至今累计同比增长70.1%。
• 一线、二线、三线城市二手房成交分别增长7.9%、11.2%、下降7.1%。
• 一线城市二手房成交活跃，但三线城市相对低迷。

3. 住宅可售情况

• 申万跟踪的13大城市住宅可售套数合计为569,055套，环比增长0.5%，去化周期为27.3周，较上周上升0.1周。
• 一线城市去化周期为22.4周，较上周上升0.2周；二线城市为32.2周，较上周下降0.2周；三线城市为29.1周，较上周上升0.8周。
• 一线市场去化周期相对较短，二线城市和三线城市去化周期较长，但仍在可控范围内。

4. 土地市场

• 全国住宅土地成交额累计同比上升69%，溢价率保持高位，为18.8%。
• 住宅土地溢价率较上周略有下降，为24.6%，但整体仍处于高位。
• 一线城市土地成交额和溢价率显著上升，二线城市和三线城市土地成交额也有不同程度的提升。

关键信息

草根调研信息

• 深圳市场活跃度高，价格较6月上涨10%-20%，开发商推盘积极，9月推盘量将达高峰。
• 北京政府对预售证态度暗中放松，希望通过房地产销售带动家电家具等产业销售，开发商和购房人响应积极，二手房成交相对一般。

行业投资建议

• 销售仍偏淡，政策性事件仍是股价反弹的主要催化剂。
• 在中性偏紧的货币环境下，销售对板块持续反弹支撑乏力。
• 但由于估值低、业绩确定，房地产板块仍具有配置和防御价值。
• 推荐关注保利地产、万科A、华夏幸福等公司。

城市表现总结

一手房成交

• 一线城市：北京、上海、广州、深圳。
• 二线城市：杭州、南京、福州、天津、哈尔滨、石家庄、济南、武汉、长沙、成都、重庆、贵阳、昆明、南昌、南宁、海口、兰州、合肥、宁波、厦门、青岛、大连。
• 三线城市：无锡、苏州、扬州、温州、金华、泉州、佛山、东莞、惠州、韶关、三亚、北海、台州、丹东、安庆、赣州、岳阳、襄阳、南充。

二手房成交

• 一线城市：北京、深圳。
• 二线城市：杭州、南京、天津、长沙、成都、南昌、南宁、厦门、大连。
• 三线城市：无锡、苏州、扬州、金华。

住宅可售

• 一线城市：北京、上海、广州、深圳。
• 二线城市：杭州、南京、福州、厦门、青岛。
• 三线城市：苏州、惠州、赣州。

数据趋势

• 全国土地成交额累计同比上升69%，住宅市场成交额累计同比上升84%。
• 土地溢价率总体高位保持稳定，但住宅土地溢价率小幅下跌。
• 一线城市销售表现优于二线城市和三线城市，政策性事件对一线市场影响更为显著。
• 三线城市销售和可售情况相对低迷，但部分城市如襄阳、南充、扬州等有所回升。

结论

整体来看，房地产市场销售仍偏淡，但一线市场开始反弹，政策性事件仍是推动股价反弹的重要因素。在中性偏紧的货币环境下，销售对板块持续反弹的支撑有限，但估值较低和业绩确定性仍使房地产板块具备配置和防御价值。建议关注一线城市的政策动向及优质房企的表现。