20240718-华创证券-2024年1-6月份地产数据点评_价格未止跌_ROE改善仍需等待_7页_621kb

2024年上半年房地产市场概况

2024年1-6月份房地产市场数据显示，全国商品房销售面积、销售金额、开发投资完成额和新开工面积分别同比下降19%、25%、101%和237%，但环比增速有所回升，反映出6月市场情绪小幅回暖。总体而言，市场仍面临下行压力，下半年销售同比增速可能转正，但需警惕季节性变化和基数效应导致的风险。

从销售端看，6月销售面积和销售金额的季调数据回升至2023年三季度水平，显示当前政策推动下市场热度可能延续，但高频周度数据如京沪贝壳二手房转定套数下滑，表明政策效应减弱，销售底部不确定性增加。由于城镇化进程放缓和存量房对新房的替代，新房销售长期面临探底过程。

房企投资方面，新开工面积继续下降，与以销定产策略相关，反映企业对后市谨慎态度。地产投资与施工面积高度相关，施工面积/销售面积比率上升，实物工作量下降，预计未来开发投资长期下行。

土地市场疲软，百城土地成交额同比下滑39%，土地出让金持续下降，可能影响地方政府财政和长期市场均衡。房价方面，70大中城市新建商品住宅价格环比下跌0.7%，同比下跌城市占比高，ROE改善难度大，板块估值缺乏支撑。

投资机会聚焦于预期ROE改善，短期内无明显转变，但可关注相对确定性标的，如城中村改造受益企业、解决土储问题的房企和二手房相关中介公司（如华润置地、中国海外发展等）。同时，需关注风险，如市场情绪恶化、量价负反馈，可能导致行业调整。

总体，房地产市场当前处于探底期，政策或宏观因素可能支撑，但长期需求减弱趋势不可逆转，短期谨慎观望。