20160529-浙商证券-空港股份-600463.SH-深度报告_北京地区优质创投产业园区_18页_1mb

空港股份（600463）深度报告总结

核心内容概述

空港股份是北京地区唯一的临空园区类上市公司，专注于科技型企业的孵化与开发。公司位于北京临空经济区核心，邻近首都国际机场，交通便利，区位优势明显。公司主要业务包括建筑施工、土地一级开发、房地产二级开发、房产出租及物业管理，其中建筑施工是主要收入来源。

主要观点

区位优势与产业定位

• 公司位于北京临空经济区核心，距离市区仅15分钟车程，轻轨15号线通达。
• 临空经济区是北京市重点建设的六大高端产业功能区之一，定位为高科技企业孵化基地。
• 公司项目储备主要集中在临空经济区及顺义区五个合作产业园，土地储备丰富，具备较强的后发优势。

业务结构与盈利预测

• 公司主营业务以建筑施工为主，占比约70%，一级开发和二级开发各占约10%，房产出租及物业管理占约10%。
• 预计2016-2018年公司EPS分别为0.12、0.25、0.39元/股。
• 公司盈利预测基于现有业务及未来增长潜力，预计2016年收入为8.12亿元，净利润为3600万元，2018年收入预计达11.69亿元，净利润预计达1.16亿元。

国开金融的战略支持

• 公司通过定增引入国开金融，后者成为第二大股东，持股16%。
• 国开金融是国内最大的棚改基金和城市发展类投资机构，资金实力雄厚，业务网络广泛，对公司的未来发展具有重要推动作用。
• 公司拟将募集资金用于偿还银行贷款，有助于改善财务结构，提升资金使用效率。

关键信息

土地一级开发

• 公司一级开发项目储备总计约3900亩，受益于政策调整，利润率由8%提升至12%。
• 新政策规定，若一级开发项目在4年内达到供应条件，利润率可最高达到12%。
• 项目包括北京天竺空港工业区、赵全营镇空港C区、木林镇中心区等。

土地二级开发

• 公司二级开发项目权益建筑面积约22万平米，区域住宅均价约2.5万元/平米，预期未来房价仍有上涨空间。
• 二级开发业务预计可带来较丰厚利润，公司拥有多个项目，如口岸物流服务中心项目、科技大厦项目、空港融慧园项目等。

业务拓展与创投趋势

• 创投业务已成为园区类企业的主流发展方向，公司未来有望开展相关业务。
• 北京地区新三板挂牌企业数量众多，顺义区为重要聚集地，公司园区具备良好的创投资源基础。

财务状况

• 2015年公司主营收入为638百万元，净利润为23百万元。
• 2016年预计主营收入增长27%，净利润增长60%。
• 公司P/E估值由171降至34，显示市场对其未来增长的预期提升。

风险提示

• 一级开发项目储备相对匮乏，开发节奏可能受到影响。
• 二级开发项目存在不确定性，需关注市场变化。
• 国开金融作为战略投资者，其对公司的协同效应仍需观察。
• 公司尚未开展创投业务，需关注其落地情况及成效。

投资建议

• 投资评级为“增持”，预计未来6个月内公司股价将跑赢沪深300指数10%-20%。
• 公司未来在建筑业、土地开发及创投业务方面均有较大增长潜力，值得关注。

估值与财务指标

总结

空港股份凭借其独特的区位优势及政策支持，未来在土地开发、建筑施工及创投业务方面具有较大增长潜力。公司定增引入国开金融，为其发展提供了强有力的支持。尽管存在一定的风险，如项目储备不足和市场不确定性，但其未来发展前景仍被看好。