20170101-腾云天下-2016三大商圈写字楼人群洞察_28页_2mb

2016三大商圈写字楼人群洞察总结

核心内容概览

本报告由TalkingData移动数据研究中心与云房数据研究中心联合发布，基于2016年12月及2014年1月至2016年12月的多源数据，分析了北京国贸、中关村和望京三大商圈写字楼人群的属性、消费行为、居住情况及写字楼市场潜力。

主要观点

人群属性分析

• 性别结构：男性在写字楼人群中占比较高，其中中关村男性比例最高。
• 年龄分布：26-35岁用户占比超过一半，望京用户中25岁以下比例最高，表明该区域用户相对年轻。
• 应用偏好：
  • 国贸：关注房产、旅游、健康医疗类应用。
  • 中关村：偏爱教育、房产、智能硬件类应用。
  • 望京：偏好游戏、视频、图片摄影类应用。
• 消费偏好：
  • 国贸：更关注美容消费。
  • 中关村：偏向金融消费。
  • 望京：注重休闲娱乐消费。

商圈分析

• 租金水平：
  • 国贸租金最高，为12.70元/m²·天。
  • 中关村租金次之，为8.98元/m²·天。
  • 望京租金最低，为8.29元/m²·天。
• 租金涨幅：
  • 中关村涨幅最大，同比上涨5%。
  • 望京涨幅为1.71%，国贸略有下滑。
• 空置率：
  • 三地空置率均低于全市水平（7.3%）。
  • 望京空置率最高，为6.9%，可能与新项目入市有关。
• 住宅价格：
  • 中关村二手住宅价格最高，突破10万元/㎡。
  • 望京均价达67393元/㎡，反超国贸。
  • 国贸均价为63678元/㎡，涨幅为29%。
• 租金指数：
  • 国贸租金指数为134.5，中关村为111.8，望京为110.3。
  • 国贸和中关村租金呈现季节性波动，望京租金平稳上涨。
• 居住分布：
  • 国贸人群居住区域主要集中在附近及通州。
  • 中关村人群活动范围以中关村为中心。
  • 望京人群居住在望京附近，周末活动多集中在国贸。

关键信息

写字楼市场潜力

• 短期发展：写字楼市场发展稳定，未来回报率仍较高。
• 投资回报率：
  • 2016年下半年写字楼转售回报率预测为8.1%，高于房地产信托平均年收益率7.39%。
  • 北京写字楼长期租赁回报率为10.1%，高于房地产上市公司净资产收益率9.2%。
• 商圈对比：
  • 国贸：长期租赁回报率11.1%，5年转售回报率高于望京和中关村。
  • 中关村：长期租赁回报率10.8%，略高于全市水平。
  • 望京：长期租赁回报率最低，为9.3%。
• 未来趋势：
  • 写字楼市场有望继续稳定发展，5年转售回报率将逐步回归合理区间。
  • 写字楼投资回报率高于住宅，整体趋向于REITs收益率。

数据来源与研究方法

• 数据来源：
  • TalkingData数据来自App Analytics、Game Analytics、Ad Tracking等多渠道。
  • 云房数据涵盖266个城市、8000万户的房地产数据。
• 人群选择：
  • 通过地理围栏技术筛选出特定时间内出现在写字楼及周边的人群，聚焦北京国贸、中关村和望京三地。
• 分析维度：
  • 用户属性、用户行为、行动轨迹、居住情况、商圈潜力等。

数据机构简介

TalkingData

• 成立于2011年，是中国领先的独立第三方数据服务提供商。
• 覆盖6.5亿月活跃独立智能设备，客户包括Google、腾讯、滴滴出行等互联网企业及传统行业巨头。
• 致力于用数据改变企业决策方式，推动智能数据解决方案的发展。

云房数据

• 国内领先的房地产大数据服务商，深耕银行、税务、评估等行业20余年。
• 拥有266个城市、8000万户的房地产大数据资源。
• 与400余家金融机构、100余家评估机构、9家税务机构及15家房产交易平台建立战略合作伙伴关系。

结论

2016年北京国贸、中关村、望京三大商圈写字楼人群在性别、年龄、应用偏好和消费习惯等方面存在显著差异，反映出各自独特的商业环境和用户特征。国贸人群以中年为主，关注房产和美容消费；中关村人群偏向教育和金融；望京人群则更年轻，偏爱游戏和休闲娱乐。从市场潜力来看，国贸写字楼投资回报率整体优于中关村和望京，尤其在长期租赁和5年转售回报率方面表现突出，具备较强的市场吸引力和发展前景。