20191125-招商证券-房地产周度销售全数据跟踪：11月至今全局销量较10月转负，CDS或有筑底反弹可能支持风险偏好修复_40页_1mb

11月至今全局销量较10月转负，CDS或有筑底反弹可能支持风险偏好修复

核心内容

11月至今，全国房地产市场整体销量较10月有所回落，其中重点57城整体销量同比增速转负，表明市场进入调整阶段。一线城市销量自3月高点后逐步回落，8月降至低位并转负，10月开始回升，11月涨幅扩大；二线城市销量滞后于一线复苏，11月同比增速转负，显示复苏动力不足；三四线城市销量自5月负增长后小幅反弹，但整体仍处于弱势，9月转正后11月又转负，调整压力持续存在。前期房企“以价换量”策略显现“止损”意味，未来可能加剧三四线城市的调整压力。

主要观点

• 重点城市销量变化：一线城市销量回升，二线城市销量转负，三四线城市销量调整持续，整体市场呈现结构性分化。
• 政策动态：央行下调LPR，支持房地产贷款，表明政策层面对于房地产市场的支持态度；住建部提前完成棚改计划，有助于稳定市场预期；地方政策如北京将公租房违规信息纳入征信，强化房地产监管；上海发布人才发展支持举措，推动市场复苏。
• 板块行情与估值：房地产板块近期表现优于沪深300，CDS指数震荡下行，显示市场风险偏好较低，但对利率下行仍有期望，利好房地产板块。
• 重点公司动态：多家房企进行股份回购，如福星股份、苏宁环球，显示公司对自身价值的信心；部分公司进行股权转让，如天健集团，显示公司战略调整；万科A股份持有比例下降，可能影响市场信心。

关键信息

一手房销量

• 全国整体销量：11月至今57城销量同比增速转负，表明市场整体进入调整。
• 一线城市销量：北京销量降幅略有收窄，上海、广州、深圳销量涨幅扩大。
• 二线城市销量：11月同比增速转负，与一线城市错峰复苏。
• 三四线城市销量：5月后销量有所反弹，但9月后再次转负，调整压力仍存。
• 分区域销量：长三角、中西部销量涨幅收窄，环渤海销量降幅扩大。

二手房销量

• 全国整体销量：11月至今全国重点城市二手房销量同比增速较10月有所回升。
• 分城级销量：一线城市销量同比增速小幅下降，二线城市略有下行，三四线城市低位调整。
• 重点城市销量：北京、深圳、南京、苏州等城市销量同比增速有所变化，部分城市涨幅扩大。

行业政策与金融

• 央行政策：LPR下调，支持房地产贷款，强化利率传导逻辑。
• 住建部政策：2019年全国棚改计划提前超额完成，有助于稳定市场。
• 地方政策：北京将公租房违规信息纳入征信，上海发布人才支持举措，推动市场复苏。

板块行情与估值

• 板块表现：上周房地产板块涨幅1.1%，相对沪深300为1.8%，在29个大类行业中排名第15。
• CDS指数：自2019年5月反弹，但近期震荡下行，显示市场风险偏好较低。
• 估值水平：房地产板块PE处于历史底部，PB较历史中枢倒挂，显示估值优势。

重点公司动态

• 股份回购：福星股份、苏宁环球等公司进行股份回购，显示对市场信心。
• 股权转让：天健集团拟转让海南酒店100%股权，显示公司战略调整。
• 万科A股份变动：钜盛华及其一致行动人持有股份比例下降，可能影响市场信心。

结构分析

一手房销量结构

• 一线城市：销量增速回升，但波动较大，如北京降幅收窄，上海、广州、深圳涨幅扩大。
• 二线城市：销量增速转负，如南京、苏州等城市，显示复苏动力不足。
• 三四线城市：销量持续调整，如东莞、佛山等城市，显示市场压力较大。

二手房销量结构

• 全国整体销量：11月至今全国城市二手房销量同比增速有所回升。
• 分城级销量：一线城市销量涨幅扩大，二线城市略有收窄，三四线城市低位调整。
• 重点城市销量：北京、深圳、南京、苏州等城市销量同比增速有所变化，部分城市涨幅扩大。

行业政策与金融

• LPR下调：1年期及5年期以上LPR分别下调5bp，支持房地产贷款，利好板块。
• 棚改计划：住建部提前完成棚改计划，有助于稳定市场预期。
• 地方政策：北京强化公租房信用约束，上海支持人才发展，显示政策支持。

板块估值与表现

• PE与PB：房地产板块PE处于历史底部，PB较历史中枢倒挂，显示估值优势。
• 板块相对表现：房地产板块相对沪深300表现较好，但超额收益逐渐消失。
• 个股表现：上周涨幅TOP5为中迪投资、中润资源、鲁商置业、ST大控、南都物业；2019年至今超额收益TOP5为中航善达、鲁商置业、哈高科、大名城、万业企业。

总结

11月至今，全国房地产市场整体销量较10月转负，显示市场进入调整阶段。重点城市销量呈现结构性分化，一线城市销量回升，二线城市销量转负，三四线城市调整压力持续。政策层面，央行下调LPR，支持房地产贷款，住建部提前完成棚改计划，地方政策支持人才发展，显示政策对房地产市场的支持。板块行情显示，房地产板块相对沪深300表现较好，但超额收益逐渐消失。重点公司动态显示，多家房企进行股份回购，部分公司进行股权转让，万科A股份持有比例下降，显示市场信心波动。整体来看，房地产市场在政策支持和估值优势下，可能迎来筑底反弹，风险偏好修复。