房地产行业月度报告（2019年4月）：地产再现“小阳春”，房贷利率或难跌破基准线-20190422-招商银行-20页_2mb

房地产行业月度报告（2019年4月）总结

核心内容概述

2019年4月房地产行业呈现回暖迹象，尤其在销售端表现突出，但投资端仍面临下行压力。整体来看，行业数据、房贷利率走势及房企行为均体现出政策宽松与市场调整的双重影响。

主要观点与关键信息

1. 房地产销售与投资数据

• 销售回暖显著：2019年1-3月全国商品房销售面积同比下降0.9%，但降幅较前两个月收窄2.7个百分点；销售金额同比增长5.6%。
• 销售面积增速回升：受益于信贷政策宽松和地方调控边际放松，3月楼市出现“小阳春”现象，销售回暖超预期。
• 库销比下降：截至2019年3月底，全国商品房待售面积同比下降9.9%，库销比由3.7降至3.3，库存去化有所改善。
• 投资增速提升：2019年1-3月房地产开发投资完成2.38万亿元，同比增长11.8%，增速较前两个月提升0.2个百分点。
• 区域分化明显：西部地区投资增速最高（18.9%），东部和中部略有放缓。施工端对投资增速支撑显著，但土地购置和成交价款下滑可能拖累后续新开工面积。
• 新开工面积增长：1-3月房屋新开工面积同比增长11.9%，增速较前两个月提升5.9个百分点。

2. 房贷利率走势

• 利率持续下行：2019年3月全国首套房平均贷款利率为5.56%，连续4个月回调。
• 一线城市降幅显著：北京、上海、广州、深圳首套房贷利率分别为5.43%、5.06%、5.42%、5.25%，其中深圳降幅最大（-3.85%）。
• 利率与房价负相关：房贷利率下行与商品房销售面积及房价上涨趋势密切相关，但预计短期内难以跌破基准利率。
• 政策导向明确：中央“房住不炒”与“三稳”定位下，房贷利率大概率维持在基准利率之上，以控制房价上涨速度。

3. 房企表现

• 销售回暖明显：TOP100房企1-3月销售金额同比增长8.2%，其中保利地产首度突破千亿元大关。
• 拿地力度减弱：TOP100房企新增土地货值同比下降35.4%，拿地热情有所降温。
• 区域分化：销售金额TOP10房企拿走了近一半的新增土地货值，部分房企在拿地上表现优于销售排名。

4. 土地市场情况

• 土地购置面积下滑：1-3月土地购置面积同比下降33.1%，土地成交价款同比下降27.0%。
• 区域差异：热点二线城市土地成交较为活跃，三四线城市拿地偏弱，整体土地市场冷清。

5. 房地产政策与市场事件

• 石家庄“零门槛落户”：标志着城市抢人大战进入白热化，对房地产市场短期形成利好，但长期需解决人才留存与城市负担问题。
• 海南重启“商转公”：通过公积金补差，减轻刚需购房者负担，但不意味着放松楼市调控，仍注重抑制投资性需求。

结论

2019年一季度房地产市场呈现销售回暖、投资增速回升的态势，但土地购置和成交价款的下滑可能对后续发展构成压力。房贷利率持续下行对刚需群体有利，但受政策导向影响，预计难以跌破基准利率。房企销售和拿地行为出现分化，部分企业表现强劲，部分则面临挑战。未来房地产市场将更加注重因城施策，支持合理需求，抑制投资炒作，维持市场稳定。